L’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 organise une passerelle de majorité en assemblée générale de copropriété. Lorsqu’une décision soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires n’atteint pas cette majorité mais recueille au moins le tiers de ces voix, un second vote immédiat à la majorité de l’article 24 intervient.
Ce mécanisme est surtout connu pour les résolutions relevant de l’article 25 et de la majorité absolue. Mais depuis la réforme entrée en vigueur le 11 avril 2024, le texte vise également les décisions soumises à la majorité des voix de tous les copropriétaires en application d’une autre disposition.
Le principe paraît simple. En pratique, les erreurs restent nombreuses : mauvais calcul du tiers, second vote oublié, procès-verbal imprécis, confusion avec l’article 26-1 ou encore utilisation prématurée de la passerelle lorsque plusieurs contrats ou candidats sont en concurrence.
Article 25-1 en bref
Si une résolution soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires n’est pas adoptée mais recueille au moins un tiers de ces voix, la même assemblée se prononce immédiatement une seconde fois à la majorité de l’article 24.
copropriété de 1 000 tantièmes → majorité absolue : 501 → seuil du tiers : 334 tantièmes favorables.
L’article 25-1 est présenté dans sa rédaction en vigueur depuis le 11 avril 2024.
Qu’est-ce que l’article 25-1 de la loi de 1965 ?
L’article 25-1 n’est pas une majorité autonome. Il s’agit d’un mécanisme de second vote permettant de soumettre immédiatement une décision à une majorité moins exigeante lorsqu’elle a obtenu un soutien significatif sans atteindre la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Dans le cas le plus fréquent, la résolution est d’abord soumise à la majorité absolue de l’article 25.
Premier vote
Majorité des voix de tous les copropriétaires
Échec
La majorité requise n’est pas atteinte
Seuil du tiers
Au moins 1/3 des voix favorables
Second vote
Majorité de l’article 24
Cette passerelle évite qu’une décision bénéficiant d’un soutien important soit définitivement bloquée uniquement parce qu’elle n’a pas atteint la majorité absolue lors du premier vote.
Pour replacer ce mécanisme dans l’ensemble des règles de vote, consultez notre guide complet des majorités en copropriété.
Article 25-1 : ce qui a changé depuis avril 2024
C’est un point important, car de nombreux articles publiés avant 2024 présentent encore l’article 25-1 comme une passerelle réservée aux seules décisions visées par l’article 25.
Depuis le 11 avril 2024, le texte vise plus largement les décisions qui devaient être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires :
- en application de l’article 25 ;
- ou en application d’une autre disposition imposant cette même majorité.
Conséquence pratique
Il ne faut plus raisonner uniquement en demandant : « cette résolution relève-t-elle de l’article 25 ? ». La bonne question est : « cette décision devait-elle être adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires ? »
Cette modification renforce l’intérêt d’une lecture juridique précise de chaque résolution plutôt qu’une application mécanique du numéro d’article figurant dans la convocation.
Les conditions pour appliquer l’article 25-1
Pour que la passerelle fonctionne, trois éléments doivent être vérifiés successivement.
1. La décision devait être adoptée à la majorité de tous les copropriétaires
Le premier vote doit relever de la majorité des voix de tous les copropriétaires, que cette exigence résulte de l’article 25 ou d’une autre disposition légale.
Parmi les décisions couramment concernées figurent notamment :
- la désignation ou la révocation du syndic ;
- la désignation des membres du conseil syndical ;
- certaines autorisations de travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur ;
- certains travaux d’économies d’énergie ;
- certaines délégations de pouvoir ;
- d’autres décisions pour lesquelles un texte exige la majorité des voix de tous les copropriétaires.
2. Le premier vote n’a pas atteint la majorité requise
Si la résolution obtient directement la majorité des voix de tous les copropriétaires, elle est adoptée dès le premier vote. La passerelle de l’article 25-1 n’a alors aucune raison d’être.
3. Le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires
Le seuil du tiers se calcule sur l’ensemble des voix du syndicat, et seules les voix favorables au projet permettent d’atteindre ce seuil.
Comment calculer le seuil du tiers de l’article 25-1 ?
Le calcul est simple une fois que le total des voix du syndicat est connu. Il faut déterminer le tiers de l’ensemble des tantièmes, puis vérifier le nombre de voix favorables obtenu au premier vote.
| Voix POUR sur 1 000 | Résultat du premier vote | Seuil du tiers | Conséquence |
|---|---|---|---|
| 520 | Majorité absolue atteinte | Dépassé | Adopté dès le premier vote |
| 420 | 501 non atteints | Atteint | Second vote immédiat à l’article 24 |
| 334 | 501 non atteints | Atteint | Second vote immédiat à l’article 24 |
| 333 | 501 non atteints | Non atteint | Pas de passerelle immédiate |
| 290 | 501 non atteints | Non atteint | Pas de passerelle immédiate |
Exemple complet
Dans une copropriété de 1 000 tantièmes, une résolution obtient 420 voix POUR, 180 CONTRE et 400 correspondant à des abstentions ou à des copropriétaires ne participant pas au vote. La majorité absolue de 501 voix n’est pas atteinte, mais le projet dépasse le tiers des voix. La même assemblée doit donc procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24.
Au second vote, l’article 24 repose sur les voix exprimées. Pour approfondir le calcul des abstentions et des voix exprimées, consultez notre guide sur l’article 24 et la majorité simple.
Comment se déroule le second vote de l’article 25-1 ?
Lorsque les conditions de l’article 25-1 sont réunies, la même assemblée se prononce immédiatement à la majorité prévue par l’article 24.
Il ne s’agit pas d’une adoption automatique. Il faut réellement organiser un second vote distinct.
Le déroulement correct est donc :
- Premier vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
- Constat de l’échec de la majorité requise.
- Vérification du tiers des voix favorables.
- Application de l’article 25-1 si le seuil est atteint.
- Second vote immédiat à la majorité de l’article 24.
- Retranscription des deux votes dans le procès-verbal.
À ne pas écrire dans un PV : « résolution adoptée à l’article 25-1 » sans autre détail.
L’article 25-1 est une passerelle. Le procès-verbal doit permettre de comprendre le premier vote, le franchissement du seuil du tiers et le résultat du second vote.
Notre guide sur le procès-verbal d’assemblée générale de copropriété détaille les informations qui doivent pouvoir être vérifiées à partir du PV.
Que se passe-t-il si le tiers des voix n’est pas atteint ?
Dans le cas général, si le projet n’a pas recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la passerelle immédiate de l’article 25-1 ne peut pas être utilisée.
Il existe toutefois une exception spécifique pour certains travaux d’économies d’énergie visés au f de l’article 25.
Exception travaux d’économies d’énergie
Lorsque le projet relevant du f de l’article 25 n’a pas obtenu le tiers des voix, une nouvelle assemblée générale convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique peut statuer à la majorité de l’article 24.
Cette règle doit être distinguée de la passerelle immédiate : ici, une nouvelle assemblée générale est nécessaire et le mécanisme est réservé au cas expressément prévu par le texte.
Article 25-1 et désignation du syndic
La désignation du syndic constitue l’une des applications les plus fréquentes et les plus sensibles de l’article 25-1.
Le syndic est désigné à la majorité de l’article 25. Si un candidat n’obtient pas la majorité absolue mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la passerelle peut permettre un second vote à l’article 24.
Exemple
Dans une copropriété de 10 000 tantièmes, un candidat recueille 4 700 tantièmes favorables.
- la majorité absolue de 5 001 n’est pas atteinte ;
- le tiers des voix, soit 3 334 tantièmes, est dépassé ;
- les conditions de la passerelle sont donc réunies.
Mais lorsqu’il existe plusieurs candidats syndics, une règle supplémentaire doit être respectée avant de passer au second vote.
Voir également notre analyse sur les risques liés à la modification du mandat et à la désignation du syndic en assemblée générale.
Plusieurs candidats, contrats ou devis : attention à l’ordre des votes
Lorsqu’une assemblée générale doit choisir entre plusieurs contrats, devis ou marchés mis en concurrence, la passerelle de l’article 25-1 ne doit pas être utilisée dès qu’un premier candidat atteint le seuil du tiers.
L’article 19 du décret du 17 mars 1967 impose d’abord de voter sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote.
Examiner chaque candidat
Premier vote à la majorité normalement applicable
Comparer les résultats
Identifier les candidatures pouvant bénéficier de la passerelle
Second vote
Application de l’article 25-1 dans le bon ordre
Erreur à éviter
Faire immédiatement revoter le premier candidat ayant obtenu le tiers alors que les autres candidatures n’ont pas encore été soumises au premier vote peut fragiliser la régularité de la décision.
Cette règle concerne notamment les mises en concurrence de syndics, mais également les contrats, devis ou marchés soumis à l’assemblée générale.
Article 25-1 et travaux en copropriété
L’article 25-1 peut intervenir pour certaines décisions de travaux soumises à la majorité de tous les copropriétaires.
Travaux privatifs affectant les parties communes
L’autorisation donnée à un copropriétaire pour réaliser à ses frais certains travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble relève notamment de l’article 25.
Lorsque le premier vote échoue mais atteint le tiers des voix, l’article 25-1 peut permettre le second vote à l’article 24.
La résolution doit toutefois être suffisamment précise sur la nature des travaux, leur implantation et les conditions de réalisation. Le conseil syndical peut utilement contrôler les documents communiqués avant l’assemblée.
Travaux d’économies d’énergie
Les travaux visés au f de l’article 25 bénéficient du mécanisme particulier décrit plus haut : si le tiers n’est pas atteint, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois sur un projet identique peut statuer à la majorité de l’article 24.
Point de vigilance
Il ne faut pas généraliser la majorité de l’article 25 à tous les travaux. La majorité dépend de la qualification juridique exacte du projet. Pour une vision d’ensemble, consultez notre tableau des majorités en copropriété.
Article 25-1 et article 26-1 : quelle différence ?
Les deux mécanismes sont souvent confondus parce qu’ils organisent chacun un second vote. Ils ne partent toutefois pas de la même majorité et n’utilisent pas les mêmes seuils.
| Mécanisme | Premier vote | Condition de la passerelle | Second vote |
|---|---|---|---|
| Article 25-1 | Majorité des voix de tous les copropriétaires | Au moins 1/3 de toutes les voix favorables | Majorité de l’article 24 |
| Article 26-1 | Double majorité de l’article 26 | Seuils spécifiques prévus par l’article 26-1 | Majorité des voix de tous les copropriétaires |
Pour comprendre le point de départ de cette seconde passerelle, consultez notre guide sur l’article 26 et la double majorité en copropriété.
Les erreurs fréquentes avec l’article 25-1
1. Penser que l’article 25-1 ne concerne plus que l’article 25
Depuis avril 2024, le texte vise également une décision soumise à la majorité de tous les copropriétaires en application d’une autre disposition.
2. Oublier le second vote alors que le tiers est atteint
Lorsque les conditions sont réunies, la même assemblée doit procéder immédiatement au second vote à la majorité de l’article 24.
3. Organiser un second vote alors que le tiers n’est pas atteint
Dans le cas général, l’article 25-1 ne peut pas être utilisé si les voix favorables restent sous le tiers de toutes les voix du syndicat.
4. Considérer le tiers comme une adoption
Atteindre le tiers ne fait pas adopter la résolution. Cela déclenche un second vote soumis à la majorité de l’article 24.
5. Confondre abstentions et voix favorables
Les abstentions ne permettent pas d’atteindre le seuil du tiers : ce sont les voix favorables au projet qui sont prises en compte.
6. Mal traiter plusieurs candidats ou devis
Toutes les candidatures doivent d’abord être soumises au premier vote avant d’utiliser la passerelle dans les conditions prévues par le décret.
7. Ne pas distinguer les deux votes dans le procès-verbal
Le PV doit permettre de reconstituer clairement le résultat du premier vote puis celui du second.
8. Confondre l’article 25-1 avec l’article 26-1
Les deux passerelles n’ont ni le même point de départ, ni les mêmes conditions, ni la même majorité au second vote.
Comment vérifier l’application de l’article 25-1 dans un procès-verbal ?
Lorsqu’un procès-verbal mentionne une passerelle de majorité, il faut pouvoir reconstituer le raisonnement du vote à partir des pièces de l’assemblée.
Checklist de contrôle JUDEXIMMO
- La majorité applicable au premier vote est-elle juridiquement correcte ?
- Le total des voix du syndicat est-il identifiable ?
- Les voix POUR, CONTRE et les abstentions sont-elles cohérentes ?
- Les votes par correspondance et pouvoirs sont-ils correctement intégrés ?
- Le seuil du tiers a-t-il été correctement calculé ?
- Le second vote a-t-il réellement été organisé ?
- La majorité de l’article 24 a-t-elle été correctement appliquée au second vote ?
- Le PV distingue-t-il clairement les deux résultats ?
- En présence de plusieurs candidats ou devis, tous ont-ils été soumis au premier vote ?
Cette vérification peut nécessiter de rapprocher le procès-verbal de la feuille de présence, des formulaires de vote par correspondance, des pouvoirs et du texte exact des résolutions.
Dans le cadre d’un audit indépendant de copropriété, JUDEXIMMO peut notamment analyser la cohérence entre les résolutions, les majorités appliquées, les tantièmes et les résultats consignés au procès-verbal.
Une mauvaise application de l’article 25-1 peut-elle être contestée ?
Oui. Une erreur sur la majorité applicable, le seuil du tiers, l’ordre des votes ou le second vote peut fragiliser la décision adoptée.
Une contestation peut notamment porter sur :
- l’utilisation de la passerelle alors que le tiers n’était pas atteint ;
- l’absence de second vote distinct ;
- une erreur de calcul des voix ;
- une application incorrecte de l’article 24 lors du second vote ;
- une irrégularité dans le traitement de plusieurs candidats, contrats ou devis ;
- un procès-verbal ne permettant pas de comprendre les résultats successifs.
Délai de contestation
Les copropriétaires opposants ou défaillants disposent, dans les conditions prévues par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale pour introduire une action en contestation.
Pour approfondir ce sujet, consultez notre analyse sur l’annulation d’une assemblée générale de copropriété et les irrégularités de vote.
Un doute sur l’application de l’article 25-1 ?
JUDEXIMMO Conseil accompagne les copropriétaires et conseils syndicaux dans l’analyse indépendante des assemblées générales, des procès-verbaux, des tantièmes et des règles de majorité.
FAQ – Article 25-1 de la loi de 1965
Qu’est-ce que l’article 25-1 de la loi de 1965 ?
L’article 25-1 organise un second vote lorsqu’une décision soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires n’a pas atteint cette majorité mais recueille au moins un tiers de ces voix. La même assemblée procède alors immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24.
L’article 25-1 s’applique-t-il uniquement aux décisions de l’article 25 ?
Non. Depuis le 11 avril 2024, le texte vise les décisions soumises à la majorité des voix de tous les copropriétaires en application de l’article 25 ou d’une autre disposition.
Quel est le seuil à atteindre pour l’article 25-1 ?
Le projet doit recueillir au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires. Avec 1 000 tantièmes, il faut donc au moins 334 tantièmes favorables.
Le second vote est-il obligatoire si le tiers est atteint ?
Le texte prévoit que, lorsque les conditions sont remplies, la même assemblée se prononce immédiatement à la majorité de l’article 24. Il faut donc organiser un second vote distinct : le franchissement du tiers ne vaut pas adoption automatique.
Que se passe-t-il si le tiers n’est pas atteint ?
Dans le cas général, la passerelle immédiate ne peut pas être utilisée. Une exception existe toutefois pour certains travaux d’économies d’énergie visés au f de l’article 25 : une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois sur un projet identique peut statuer à l’article 24.
Les abstentions comptent-elles pour atteindre le tiers ?
Non. Le seuil du tiers doit être atteint par les voix favorables au projet. Une abstention n’est pas une voix POUR.
La désignation du syndic peut-elle bénéficier de l’article 25-1 ?
Oui. La désignation du syndic relève de la majorité de l’article 25 et peut bénéficier de la passerelle lorsque le candidat n’obtient pas la majorité absolue mais atteint au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.
Que se passe-t-il s’il y a plusieurs candidats syndics ?
Lorsque plusieurs contrats ou candidats sont en concurrence, chacun doit d’abord être soumis au vote à la majorité applicable au premier vote avant qu’un second vote prévu par l’article 25-1 puisse intervenir.
Le procès-verbal doit-il mentionner les deux votes ?
Le procès-verbal doit permettre d’identifier clairement le résultat du premier vote, l’application de la passerelle et le résultat du second vote à la majorité de l’article 24.
Quelle différence entre l’article 25-1 et l’article 26-1 ?
L’article 25-1 conduit, sous conditions, d’un vote à la majorité de tous les copropriétaires vers un second vote à l’article 24. L’article 26-1 part de la double majorité de l’article 26 et conduit, sous ses propres conditions, à un second vote à la majorité de tous les copropriétaires.
Une erreur dans l’application de l’article 25-1 peut-elle entraîner une contestation ?
Oui. Une mauvaise majorité, un mauvais calcul du tiers, un second vote irrégulier ou une erreur dans l’ordre des votes peut fragiliser la décision. Les délais de contestation doivent être vérifiés rapidement.
Sources juridiques
Ce guide a été vérifié à partir des textes en vigueur et notamment des dispositions suivantes :
- Article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 — Légifrance
- Article 25 de la loi du 10 juillet 1965 — Légifrance
- Article 24 de la loi du 10 juillet 1965 — Légifrance
- Article 19 du décret du 17 mars 1967 — Légifrance
- Article 42 de la loi du 10 juillet 1965 — Légifrance
Dernière vérification juridique : 7 août 2026. Ce contenu fournit une information générale. L’analyse d’une résolution particulière nécessite de tenir compte de son objet exact, des pièces de l’assemblée générale et des règles applicables à la date du vote.
