Les majorités copropriété sont au cœur du fonctionnement des assemblées générales. Article 24, article 25, article 26 ou unanimité : chaque décision doit être votée selon des règles précises. Une erreur de majorité peut fragiliser une résolution, bloquer des travaux ou entraîner une contestation judiciaire.
En pratique, beaucoup de copropriétaires découvrent ces règles au moment du vote. Pourtant, comprendre les différentes majorités est essentiel pour savoir comment se prennent les décisions importantes : travaux, changement de syndic, modification du règlement de copropriété, installation d’équipements ou actions en justice.
Et soyons honnêtes : entre les tantièmes, les voix des présents, les abstentions, les passerelles de majorité et les calculs en séance, certaines assemblées générales ressemblent parfois à un escape game juridique avec tableur Excel en fond sonore.
Pourquoi existe-t-il plusieurs majorités en copropriété ?
Toutes les décisions n’ont pas le même impact sur la copropriété. Certaines concernent simplement la gestion courante. D’autres modifient durablement l’immeuble, les charges ou les droits des copropriétaires.
Le législateur a donc prévu plusieurs niveaux de majorité afin d’adapter le niveau d’accord nécessaire à l’importance de la décision.
Plus une décision est lourde de conséquences, plus la majorité exigée est renforcée.
Les principales règles de vote sont :
- la majorité simple de l’article 24 ;
- la majorité absolue de l’article 25 ;
- la double majorité de l’article 26 ;
- l’unanimité.
Le bon choix de majorité est fondamental. Une résolution votée avec une majorité insuffisante peut être contestée et parfois annulée.
La majorité de l’article 24 : la majorité simple
La majorité de l’article 24 est la règle la plus utilisée en copropriété. Elle correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Les abstentions ne sont pas comptabilisées comme des votes contre.
Cette majorité concerne principalement les décisions de gestion courante :
- approbation des comptes ;
- budget prévisionnel ;
- travaux d’entretien courant ;
- contrats classiques ;
- petits travaux ;
- certaines autorisations simples ;
- organisation courante de la copropriété.
C’est la majorité “de fonctionnement” de l’immeuble. Elle permet à la copropriété de prendre les décisions nécessaires sans exiger un niveau d’accord trop élevé.
La majorité de l’article 25 : la majorité absolue
La majorité de l’article 25 est plus exigeante. Elle correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, qu’ils soient présents, absents ou représentés.
Cette majorité s’applique notamment pour :
- la désignation ou le changement de syndic ;
- certains travaux importants ;
- des travaux d’amélioration ;
- certaines délégations au conseil syndical ;
- des autorisations affectant les parties communes ;
- l’installation de certains équipements.
Cette majorité est souvent plus difficile à atteindre, surtout dans les copropriétés où de nombreux copropriétaires sont absents.
C’est précisément pour éviter les blocages qu’existe la passerelle de l’article 25-1.
La majorité de l’article 26 : la double majorité
La majorité de l’article 26 est encore plus renforcée. Elle exige :
- la majorité des membres du syndicat des copropriétaires ;
- représentant au moins les deux tiers des voix.
Cette majorité concerne les décisions importantes qui modifient significativement l’organisation ou la structure de la copropriété.
Elle s’applique notamment pour :
- certaines modifications du règlement de copropriété ;
- des actes de disposition importants ;
- la suppression du poste de gardien dans certains cas ;
- certaines transformations de parties communes ;
- des décisions affectant durablement l’immeuble.
La double majorité protège les copropriétaires contre des décisions lourdes prises par un groupe trop réduit.
L’unanimité : les décisions les plus sensibles
Certaines décisions nécessitent l’accord de tous les copropriétaires. C’est le niveau de majorité le plus élevé.
L’unanimité peut notamment être exigée pour :
- modifier la répartition des charges ;
- porter atteinte aux droits fondamentaux d’un copropriétaire ;
- modifier la destination de l’immeuble dans certains cas ;
- aliéner certaines parties communes lorsque les conditions légales l’imposent.
En pratique, atteindre l’unanimité est souvent complexe. Une seule opposition peut bloquer la décision.
C’est pourquoi il est essentiel de vérifier précisément la majorité applicable avant l’assemblée générale.
Pour les enjeux liés au règlement, consultez notre article sur le règlement de copropriété conforme.
La passerelle de l’article 25-1 : comment fonctionne-t-elle ?
La passerelle de l’article 25-1 permet parfois d’éviter le blocage d’une résolution relevant de l’article 25.
Si la résolution obtient au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, mais pas la majorité absolue requise, l’assemblée générale peut immédiatement procéder à un second vote à la majorité de l’article 24.
Ce mécanisme est très utilisé en pratique, notamment pour :
- la désignation du syndic ;
- certains travaux ;
- des autorisations affectant les parties communes.
Mais attention : cette passerelle ne s’applique pas à toutes les décisions. Il faut vérifier précisément le texte applicable avant le vote.
Quelle majorité pour les travaux en copropriété ?
Tout dépend de la nature des travaux.
Les travaux d’entretien courant relèvent souvent de l’article 24. Les travaux d’amélioration ou certaines modifications importantes peuvent relever de l’article 25 voire de l’article 26.
Il faut notamment distinguer :
- l’entretien courant ;
- les travaux nécessaires ;
- les travaux d’amélioration ;
- les transformations importantes ;
- les travaux affectant les parties communes ;
- les travaux imposés par la réglementation.
Une erreur de qualification peut fragiliser toute la décision de travaux.
Pour approfondir ce sujet, consultez notre article sur le syndic et les travaux décidés sans vote.
Les erreurs fréquentes sur les règles de majorité
Confondre les voix et les copropriétaires
Certaines majorités se calculent en voix, d’autres en nombre de copropriétaires et voix cumulées.
Oublier les abstentions
Selon la majorité applicable, les abstentions peuvent avoir des conséquences différentes.
Utiliser la mauvaise majorité
C’est l’erreur la plus fréquente et la plus dangereuse juridiquement.
Mal gérer les votes par correspondance
Les votes par correspondance doivent être correctement intégrés au calcul.
Rédiger une résolution imprécise
Une résolution mal rédigée peut rendre difficile l’identification de la majorité applicable.
Pour sécuriser les décisions, voir également notre article sur le procès-verbal d’assemblée générale en copropriété.
Pourquoi le conseil syndical doit-il maîtriser les majorités ?
Le conseil syndical joue un rôle important dans la préparation des assemblées générales. Il doit être capable d’identifier la majorité applicable afin d’éviter les résolutions fragiles ou contestables.
Cette vigilance est particulièrement importante pour :
- les travaux importants ;
- les contrats engageants ;
- les modifications du règlement ;
- les changements de syndic ;
- les décisions techniques ou financières lourdes.
Pour approfondir cette mission, consultez notre article sur le rôle du conseil syndical.
Une erreur de majorité peut-elle faire annuler une décision ?
Oui. Une résolution adoptée avec une majorité insuffisante ou incorrecte peut être contestée devant le tribunal.
Le juge vérifiera notamment :
- la nature de la décision ;
- la majorité réellement applicable ;
- le calcul des voix ;
- la régularité du vote ;
- les mentions du procès-verbal.
Une mauvaise majorité peut donc remettre en cause :
- des travaux ;
- des contrats ;
- des autorisations ;
- des appels de fonds ;
- des modifications du règlement ;
- la désignation du syndic.
Pour approfondir ce risque, consultez notre article sur l’annulation d’une assemblée générale de copropriété.
Besoin d’analyser une majorité de vote en copropriété ?
JUDEXIMMO Conseil accompagne les copropriétaires, conseils syndicaux et professionnels dans l’analyse des assemblées générales, des règles de majorité, des résolutions et des risques de contestation.
FAQ : majorités en copropriété
Quelle est la différence entre les articles 24, 25 et 26 ?
L’article 24 correspond à la majorité simple, l’article 25 à la majorité absolue et l’article 26 à la double majorité renforcée.
Quelle majorité pour des travaux en copropriété ?
Cela dépend de la nature des travaux : entretien courant, amélioration, transformation ou modification des parties communes.
Qu’est-ce que la passerelle de l’article 25-1 ?
Elle permet, sous certaines conditions, de revoter immédiatement une résolution relevant de l’article 25 à la majorité de l’article 24.
Les abstentions comptent-elles comme des votes contre ?
Non, notamment pour les votes relevant de l’article 24. Mais elles peuvent avoir des conséquences sur le calcul selon la majorité concernée.
Une erreur de majorité peut-elle faire annuler une décision ?
Oui. Une résolution adoptée avec une majorité incorrecte peut être contestée devant le tribunal.
Qui vérifie la majorité applicable ?
Le syndic doit préparer les résolutions avec la bonne majorité, mais le conseil syndical et les copropriétaires doivent également rester vigilants.
