Majorités en copropriété : guide complet des articles 24, 25, 25-1, 26 et unanimité
Les majorités en copropriété sont au cœur du fonctionnement des assemblées générales. Article 24, article 25, article 25-1, article 26 ou unanimité : chaque décision doit être votée selon une règle précise.
Une erreur de majorité peut fragiliser une résolution, bloquer des travaux, remettre en cause la désignation d’un syndic ou entraîner une contestation judiciaire.
En pratique, beaucoup de copropriétaires découvrent ces règles au moment du vote. Pourtant, comprendre les différentes majorités est essentiel pour savoir comment se prennent les décisions importantes : approbation des comptes, travaux, changement de syndic, modification du règlement de copropriété, autorisations de travaux privatifs ou vente d’une partie commune.
Et soyons honnêtes : entre les tantièmes, les voix des présents, les abstentions, les passerelles de majorité et les votes par correspondance, certaines assemblées générales ressemblent parfois à un escape game juridique avec tableur Excel en fond sonore.
À retenir dès maintenant :
- Article 24 : majorité simple des voix exprimées.
- Article 25 : majorité absolue des voix de tous les copropriétaires.
- Article 25-1 : passerelle permettant parfois un second vote à l’article 24.
- Article 26 : double majorité renforcée.
- Unanimité : accord de tous les copropriétaires pour les décisions les plus sensibles.
Pourquoi existe-t-il plusieurs majorités en copropriété ?
Toutes les décisions n’ont pas le même impact sur une copropriété.
Changer un contrat de ménage n’a pas les mêmes conséquences que vendre une partie commune, modifier le règlement de copropriété ou supprimer un poste de gardien.
Le législateur a donc prévu plusieurs niveaux de majorité afin d’adapter le niveau d’accord nécessaire à l’importance de la décision.
Plus une décision est lourde de conséquences, plus la majorité exigée est renforcée.
La logique est simple :
- les décisions courantes doivent pouvoir être adoptées facilement ;
- les décisions importantes doivent recueillir un accord plus large ;
- les décisions qui modifient profondément l’immeuble doivent être particulièrement encadrées.
Le bon choix de majorité est donc fondamental. Une résolution votée avec une majorité insuffisante peut être contestée et parfois annulée.
C’est l’un des points que peut révéler un audit de copropriété, notamment lorsque les procès-verbaux, les résolutions ou les tantièmes semblent incohérents.
Article 24 : la majorité simple en copropriété
La majorité de l’article 24 est la règle la plus utilisée en copropriété.
Elle correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
La formule est simple :
Article 24 = voix POUR supérieures aux voix CONTRE.
Les abstentions ne sont pas comptabilisées comme des votes contre. Les copropriétaires absents non représentés ne sont pas pris en compte dans le calcul.
Cette majorité concerne principalement les décisions de gestion courante :
- approbation des comptes ;
- vote du budget prévisionnel ;
- contrats classiques ;
- travaux d’entretien courant ;
- certaines réparations nécessaires ;
- organisation courante de la copropriété.
Exemple : une résolution obtient 350 tantièmes POUR, 300 tantièmes CONTRE et 200 tantièmes d’abstention. À l’article 24, elle est adoptée, car seules les voix exprimées POUR et CONTRE sont comparées.
Pour un détail complet avec exemples de calcul, abstentions et votes par correspondance, consultez notre guide dédié :
➡ Article 24 de la loi de 1965 : comprendre la majorité simple en copropriété
Article 25 : la majorité absolue en copropriété
La majorité de l’article 25 est plus exigeante.
Elle correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, qu’ils soient présents, représentés, absents ou abstentionnistes.
La formule à retenir :
Article 25 = plus de la moitié des voix de toute la copropriété.
Dans une copropriété de 1 000 tantièmes, il faut donc obtenir au moins 501 tantièmes favorables.
C’est ici que les incompréhensions commencent.
Une résolution peut obtenir une très forte majorité des copropriétaires présents, mais être rejetée si elle n’atteint pas la majorité absolue de tous les tantièmes.
Exemple : une résolution obtient 450 tantièmes POUR et 50 tantièmes CONTRE. Si la copropriété compte 1 000 tantièmes, la résolution est rejetée à l’article 25, car il fallait atteindre 501 tantièmes.
L’article 25 s’applique notamment pour :
- la désignation ou la révocation du syndic ;
- la désignation des membres du conseil syndical ;
- certaines autorisations de travaux privatifs affectant les parties communes ;
- certains travaux d’amélioration ;
- certaines délégations de pouvoir ;
- certains équipements collectifs.
Pour comprendre cette majorité en détail, voir notre article complet :
➡ Article 25 de la loi de 1965 : comprendre la majorité absolue en copropriété
Article 25-1 : la passerelle de majorité
L’article 25-1 est l’un des mécanismes les plus utiles en assemblée générale.
Il permet parfois d’éviter qu’une résolution relevant de l’article 25 soit définitivement rejetée alors qu’elle bénéficie d’un soutien important.
Le principe est simple :
- une résolution relève de l’article 25 ;
- elle n’obtient pas la majorité absolue ;
- mais elle recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires ;
- l’assemblée peut alors procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24.
Article 25-1 = échec à l’article 25 + au moins 1/3 des voix = second vote possible à l’article 24.
Exemple : dans une copropriété de 1 000 tantièmes, une résolution obtient 420 tantièmes POUR. Elle n’atteint pas les 501 tantièmes nécessaires à l’article 25. Mais elle dépasse le seuil du tiers, soit environ 334 tantièmes.
Un second vote immédiat peut donc être organisé à la majorité simple de l’article 24.
Attention : l’article 25-1 n’entraîne pas une adoption automatique. Il permet seulement d’organiser un second vote.
Pour comprendre le mécanisme avec exemples concrets :
➡ Article 25-1 de la loi de 1965 : comprendre la passerelle de majorité
Article 26 : la double majorité en copropriété
La majorité de l’article 26 est encore plus renforcée.
Elle exige deux conditions cumulatives :
- la majorité des membres du syndicat des copropriétaires ;
- représentant au moins les deux tiers des voix.
Les deux conditions doivent être remplies en même temps.
Exemple : dans une copropriété de 30 copropriétaires et 1 000 tantièmes, une résolution obtient 18 copropriétaires favorables représentant 720 tantièmes. Elle est adoptée, car la majorité des copropriétaires est atteinte et les deux tiers des voix sont dépassés.
En revanche, si seulement 10 copropriétaires votent POUR tout en représentant 750 tantièmes, la résolution est rejetée : il manque la majorité des copropriétaires.
L’article 26 concerne des décisions particulièrement importantes :
- certains actes de disposition ;
- certaines modifications du règlement de copropriété ;
- la suppression du poste de gardien dans certains cas ;
- certaines décisions modifiant durablement l’organisation de l’immeuble.
Contrairement à une idée fréquente, l’article 26 n’est pas l’unanimité.
Pour approfondir :
➡ Article 26 de la loi de 1965 : comprendre la double majorité en copropriété
L’unanimité : les décisions les plus sensibles
L’unanimité correspond au niveau de décision le plus exigeant.
Elle suppose l’accord de tous les copropriétaires.
Elle peut notamment être exigée lorsque la décision porte atteinte aux droits fondamentaux d’un copropriétaire ou modifie certains équilibres essentiels de la copropriété.
Exemples possibles :
- modification de la répartition des charges dans certains cas ;
- atteinte à la destination de l’immeuble ;
- atteinte aux droits privatifs d’un copropriétaire ;
- certaines aliénations de parties communes lorsque les conditions légales l’imposent.
En pratique, l’unanimité est difficile à obtenir. Une seule opposition peut bloquer la décision.
Pour les questions liées au règlement, voir aussi notre article sur le règlement de copropriété conforme.
Tableau récapitulatif des majorités en copropriété
| Majorité | Principe | Exemples de décisions |
|---|---|---|
| Article 24 | Majorité des voix exprimées | Comptes, budget, entretien courant |
| Article 25 | Majorité des voix de tous les copropriétaires | Syndic, conseil syndical, travaux privatifs affectant les parties communes |
| Article 25-1 | Passerelle de l’article 25 vers l’article 24 | Second vote immédiat si le tiers des voix est atteint |
| Article 26 | Double majorité | Décisions structurantes, certaines modifications du règlement |
| Unanimité | Accord de tous les copropriétaires | Décisions les plus sensibles |
Quelle majorité pour les travaux en copropriété ?
La majorité applicable aux travaux dépend de leur nature.
Il faut distinguer :
- les travaux d’entretien courant ;
- les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ;
- les travaux d’amélioration ;
- les travaux affectant les parties communes ;
- les travaux imposés par la réglementation ;
- les transformations importantes de l’immeuble.
Certains travaux relèvent de l’article 24. D’autres nécessitent l’article 25. Les décisions les plus structurantes peuvent relever de l’article 26.
Une erreur de qualification peut fragiliser toute la décision de travaux.
Pour approfondir ce sujet, consultez notre article sur le syndic et les travaux décidés sans vote.
Les erreurs fréquentes sur les règles de majorité
Confondre les voix et les copropriétaires
Certaines majorités se calculent uniquement en voix. D’autres exigent à la fois un nombre de copropriétaires et un seuil de tantièmes.
Oublier les abstentions
Les abstentions ne produisent pas toujours les mêmes effets selon la majorité applicable.
Utiliser la mauvaise majorité
C’est l’erreur la plus dangereuse. Une résolution votée avec une majorité insuffisante peut devenir contestable.
Mal gérer les votes par correspondance
Les votes par correspondance doivent être correctement intégrés au calcul des voix.
Rédiger une résolution imprécise
Une résolution mal rédigée peut rendre difficile l’identification de la majorité applicable.
Pour sécuriser les décisions, voir également notre article sur le procès-verbal d’assemblée générale en copropriété.
Une erreur de majorité peut-elle faire annuler une décision ?
Oui. Une résolution adoptée avec une majorité incorrecte peut être contestée devant le tribunal.
Le juge peut notamment vérifier :
- la nature exacte de la décision ;
- la majorité légalement applicable ;
- le calcul des voix ;
- la régularité du vote ;
- les mentions du procès-verbal ;
- les pouvoirs et votes par correspondance.
Une mauvaise majorité peut remettre en cause des travaux, des contrats, des autorisations, des appels de fonds, une modification du règlement ou même la désignation d’un syndic.
Pour approfondir ce risque, consultez notre article sur l’annulation d’une assemblée générale de copropriété.
Nos guides sur les majorités en copropriété
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FAQ : majorités en copropriété
Quelle est la différence entre les articles 24, 25 et 26 ?
L’article 24 correspond à la majorité simple, l’article 25 à la majorité absolue et l’article 26 à la double majorité renforcée.
Qu’est-ce que la majorité simple de l’article 24 ?
La majorité simple correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Qu’est-ce que la majorité absolue de l’article 25 ?
La majorité absolue correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.
Qu’est-ce que la passerelle de l’article 25-1 ?
Elle permet, sous certaines conditions, de revoter immédiatement une résolution relevant de l’article 25 à la majorité de l’article 24.
Qu’est-ce que la double majorité de l’article 26 ?
La double majorité exige la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix de la copropriété.
Les abstentions comptent-elles comme des votes contre ?
Non, une abstention n’est pas un vote contre. Mais selon la majorité applicable, elle peut empêcher d’atteindre le seuil requis.
Quelle majorité pour des travaux en copropriété ?
Tout dépend de la nature des travaux : entretien courant, amélioration, transformation, travaux privatifs affectant les parties communes ou travaux imposés par la réglementation.
Une erreur de majorité peut-elle faire annuler une décision ?
Oui. Une résolution adoptée avec une majorité incorrecte peut être contestée devant le tribunal.
Qui vérifie la majorité applicable ?
Le syndic doit préparer les résolutions avec la bonne majorité, mais le conseil syndical et les copropriétaires doivent également rester vigilants.
