Les majorités en copropriété déterminent la façon dont chaque décision est adoptée en assemblée générale. Article 24, article 25, article 25-1, article 26, article 26-1 ou unanimité : le seuil à atteindre varie selon la nature de la résolution.
Une erreur de majorité n’est pas un simple détail de procédure. Elle peut fragiliser une résolution, bloquer des travaux, remettre en cause une autorisation, affecter la désignation d’un syndic ou ouvrir la voie à une contestation judiciaire.
Entre tantièmes, voix des présents et représentés, abstentions, votes par correspondance et passerelles de majorité, le calcul peut rapidement devenir moins intuitif qu’il n’y paraît. L’objectif de ce guide est donc simple : comprendre quelle majorité s’applique, comment elle se calcule et quels contrôles effectuer avant de considérer une décision comme régulièrement adoptée.
À retenir en 30 secondes
- Article 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
- Article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires.
- Article 25-1 : si le projet recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre l’article 25, un second vote immédiat intervient à l’article 24.
- Article 26 : majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
- Article 26-1 : sous conditions, un échec à l’article 26 permet un second vote immédiat à la majorité de tous les copropriétaires.
- Unanimité : accord de tous les copropriétaires lorsque la loi l’exige.
Les règles présentées tiennent compte des versions actuellement en vigueur de la loi du 10 juillet 1965.
Tableau des majorités en copropriété
Le tableau ci-dessous permet d’identifier rapidement la logique applicable. Il ne dispense pas de vérifier la qualification juridique exacte de la résolution : deux décisions qui paraissent proches peuvent relever de majorités différentes.
| Décision ou mécanisme | Majorité | Base de calcul | Passerelle | Point de vigilance |
|---|---|---|---|---|
| Approbation des comptes | Article 24 | Voix exprimées | — | Les abstentions ne sont pas des voix contre. |
| Budget prévisionnel | Article 24 | Voix exprimées | — | Vérifier les voix réellement exprimées. |
| Travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble | Article 24 | Voix exprimées | — | La qualification des travaux est déterminante. |
| Désignation ou révocation du syndic | Article 25 | Toutes les voix de la copropriété | Article 25-1 | Le nombre de présents ne suffit pas à lui seul. |
| Désignation du conseil syndical | Article 25 | Toutes les voix de la copropriété | Article 25-1 | Vérifier le seuil absolu puis la passerelle. |
| Travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur | Article 25 | Toutes les voix de la copropriété | Article 25-1 | Une autorisation préalable peut être nécessaire. |
| Travaux d’économies d’énergie visés par l’article 25 | Article 25 | Toutes les voix de la copropriété | Article 25-1 | Un mécanisme spécifique existe si le tiers n’est pas atteint. |
| Acquisition immobilière ou certains actes de disposition | Article 26 | Majorité des membres + au moins 2/3 des voix | Article 26-1 | Les deux conditions de l’article 26 sont cumulatives. |
| Modification du règlement concernant l’usage ou l’administration des parties communes | Article 26 | Majorité des membres + au moins 2/3 des voix | Article 26-1 | Ne pas confondre avec une modification touchant la destination de l’immeuble. |
| Certaines interdictions de location en meublé de tourisme | Article 26 | Majorité des membres + au moins 2/3 des voix | Selon les conditions légales | Le règlement doit notamment répondre aux conditions prévues par la loi. |
| Modification de la répartition des charges, hors exceptions légales | Unanimité | Tous les copropriétaires | Non | Vérifier les exceptions prévues par la loi. |
| Modification de la destination de l’immeuble | Unanimité | Tous les copropriétaires | Non | Une majorité renforcée ne remplace pas l’unanimité lorsqu’elle est exigée. |
Comment choisir la bonne majorité en copropriété ?
La majorité applicable dépend avant tout de la nature juridique exacte de la décision. Le titre donné à une résolution ne suffit pas : il faut vérifier son objet réel et ses conséquences.
La logique générale est la suivante :
- les décisions de gestion courante relèvent généralement de l’article 24 ;
- les décisions nécessitant un accord plus large relèvent souvent de l’article 25 ;
- les décisions structurantes peuvent relever de l’article 26 ;
- certaines décisions particulièrement sensibles exigent l’unanimité.
Point de vigilance JUDEXIMMO
Une résolution peut être parfaitement rédigée sur la forme et néanmoins être juridiquement fragile si la majorité utilisée ne correspond pas à son véritable objet. Lors de l’analyse d’un procès-verbal, il faut donc contrôler à la fois la qualification de la décision, le seuil appliqué et le calcul des voix.
C’est notamment l’un des contrôles pouvant être réalisés dans le cadre d’un audit de copropriété.
Article 24 : la majorité simple en copropriété
L’article 24 correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Les abstentions ne sont donc pas comptabilisées parmi les voix exprimées. Les copropriétaires absents qui ne sont ni représentés ni votants par correspondance ne participent pas au calcul des voix exprimées.
Relèvent notamment de cette majorité certaines décisions de gestion courante ou expressément visées par la loi, par exemple :
- l’approbation des comptes ;
- le vote du budget prévisionnel ;
- certains travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ;
- les modalités de réalisation de certains travaux imposés par la réglementation ;
- plus généralement, les décisions pour lesquelles la loi ne prévoit pas une autre majorité.
Exemple de calcul à l’article 24
Une résolution obtient :
- 350 tantièmes POUR ;
- 300 tantièmes CONTRE ;
- 200 tantièmes d’abstention.
La résolution est adoptée : seules les 650 voix exprimées POUR ou CONTRE sont prises en compte, et les voix favorables sont majoritaires.
→ Lire le guide complet sur l’article 24 et la majorité simple
Article 25 : la majorité absolue en copropriété
L’article 25 est plus exigeant. Il impose la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés, absents ou abstentionnistes.
Dans une copropriété totalisant 1 000 tantièmes, il faut donc obtenir au moins 501 tantièmes favorables.
C’est une différence essentielle avec l’article 24. Une résolution peut être très largement approuvée par les personnes présentes et néanmoins échouer si elle n’atteint pas la majorité absolue de toutes les voix du syndicat.
Exemple de calcul à l’article 25
Une résolution recueille 450 tantièmes POUR et 50 tantièmes CONTRE dans une copropriété de 1 000 tantièmes.
Elle n’est pas adoptée à l’article 25, car elle n’atteint pas les 501 tantièmes nécessaires. Il faut cependant vérifier si la passerelle de l’article 25-1 peut s’appliquer.
L’article 25 concerne notamment :
- la désignation ou la révocation du syndic ;
- la désignation des membres du conseil syndical ;
- l’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer certains travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur ;
- certains travaux d’économies d’énergie ;
- certaines délégations de pouvoir ;
- certains équipements collectifs.
→ Lire le guide complet sur l’article 25 et la majorité absolue
Article 25-1 : la passerelle vers l’article 24
L’article 25-1 évite qu’un projet disposant d’un soutien important soit définitivement rejeté au seul motif qu’il n’a pas atteint la majorité absolue.
Lorsque l’assemblée générale n’a pas adopté une décision à la majorité des voix de tous les copropriétaires, mais que le projet a recueilli au moins un tiers de ces voix, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24.
Exemple
Dans une copropriété de 1 000 tantièmes, une résolution obtient 420 tantièmes POUR.
- elle n’atteint pas les 501 tantièmes de l’article 25 ;
- elle dépasse en revanche le tiers des voix, soit 333,33 tantièmes ;
- un second vote immédiat doit donc être organisé selon la majorité de l’article 24.
Attention : la passerelle ne signifie pas que la résolution est automatiquement adoptée. Elle ouvre un second vote soumis à une nouvelle règle de majorité.
Cas particulier pour certains travaux d’économies d’énergie
Pour les travaux visés au f de l’article 25, si le projet n’a même pas recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique peut, sous les conditions prévues par la loi, statuer à la majorité de l’article 24.
Article 26 : la double majorité en copropriété
L’article 26 impose deux conditions cumulatives :
- la majorité des membres du syndicat des copropriétaires ;
- représentant au moins les deux tiers des voix.
Exemple
Dans une copropriété de 30 copropriétaires totalisant 1 000 tantièmes, une résolution obtient l’accord de 18 copropriétaires représentant 720 tantièmes.
Elle satisfait les deux conditions : la majorité des membres du syndicat est atteinte et les deux tiers des voix sont dépassés.
À l’inverse, si 10 copropriétaires seulement votent POUR tout en représentant 750 tantièmes, la résolution ne remplit pas la première condition : le poids en tantièmes ne suffit pas.
L’article 26 vise notamment :
- certains actes d’acquisition immobilière et de disposition ;
- certaines modifications du règlement de copropriété concernant la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes ;
- dans certaines situations, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement correspondant ;
- sous conditions légales, certaines modifications du règlement visant à interdire la location de lots d’habitation en meublés de tourisme.
Article 26 ne signifie pas unanimité. Ce sont deux niveaux de décision différents.
Voir également notre analyse sur l’interdiction des locations de type Airbnb en copropriété.
→ Lire le guide complet sur l’article 26 et la double majorité
Article 26-1 : le second vote après un échec à l’article 26
L’article 26-1 prévoit lui aussi une passerelle. Elle est moins connue que celle de l’article 25-1, alors qu’elle peut être déterminante lors d’une assemblée générale.
Lorsque le projet n’a pas obtenu la majorité prévue à l’article 26, mais qu’il a recueilli :
- l’approbation d’au moins la moitié des membres présents, représentés ou ayant voté par correspondance ;
- et que ces copropriétaires représentent au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires ;
la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
À ne pas confondre
Article 25-1 fait passer, sous conditions, d’une majorité absolue à la majorité de l’article 24. Article 26-1 permet, sous conditions, de passer de la double majorité de l’article 26 à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Cette vérification doit être effectuée immédiatement après l’échec du premier vote : une résolution ne doit pas être considérée comme définitivement rejetée avant d’avoir contrôlé si les conditions de la passerelle sont réunies.
L’unanimité en copropriété : les décisions les plus sensibles
L’unanimité suppose l’accord de tous les copropriétaires. Elle ne doit pas être confondue avec la double majorité de l’article 26.
Elle est notamment exigée dans certaines situations particulièrement sensibles, par exemple :
- la modification de la répartition des charges, sous réserve des exceptions prévues par la loi ;
- la modification des stipulations du règlement relatives à la destination de l’immeuble ;
- l’aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ;
- certaines décisions portant atteinte aux modalités de jouissance résultant du règlement de copropriété.
Une seule opposition peut donc empêcher l’adoption d’une décision soumise à l’unanimité.
Pour les questions de conformité et de modification du règlement, consultez notre guide sur le règlement de copropriété à jour et conforme.
Absents, abstentions et vote par correspondance : quel impact sur la majorité ?
Une grande partie des erreurs provient d’une confusion entre voix exprimées, voix de tous les copropriétaires et nombre de membres du syndicat.
| Situation | Article 24 | Article 25 | Article 26 |
|---|---|---|---|
| Copropriétaire absent non représenté | Non compté parmi les voix exprimées | Ses voix restent dans le total servant à déterminer le seuil | Peut rendre les seuils plus difficiles à atteindre |
| Abstention | Non comptée parmi les voix exprimées | N’apporte aucune voix POUR au seuil requis | N’apporte aucune voix POUR aux seuils requis |
| Vote par correspondance | Pris en compte selon le vote exprimé | Pris en compte | Pris en compte |
| Copropriétaire représenté par un mandataire | Pris en compte | Pris en compte | Pris en compte |
Une abstention n’est pas un vote contre.
Mais cela ne signifie pas qu’elle est sans effet. À l’article 25 ou à l’article 26, un copropriétaire qui s’abstient n’apporte pas les voix favorables nécessaires pour atteindre le seuil légal.
Cas pratique : comment une même résolution peut changer de résultat selon la majorité ?
Prenons une copropriété de 1 000 tantièmes. Une résolution recueille :
430
tantièmes
190
tantièmes
100
tantièmes
280
tantièmes
Si la résolution relève de l’article 24
Les voix exprimées sont 430 POUR et 190 CONTRE. La résolution est adoptée, car les voix favorables sont majoritaires parmi les voix exprimées.
Si la résolution relève de l’article 25
Il faut 501 tantièmes. Avec 430 tantièmes POUR, la résolution échoue au premier vote.
L’article 25-1 peut-il s’appliquer ?
Oui, car 430 tantièmes représentent plus d’un tiers des 1 000 voix. Un second vote immédiat à l’article 24 doit donc intervenir dans les conditions prévues par la loi.
Et si la résolution relevait de l’article 26 ?
Le nombre de tantièmes ne suffit plus. Il faut également connaître le nombre de copropriétaires favorables. C’est précisément pourquoi le procès-verbal et la feuille de présence doivent permettre de contrôler les deux composantes du vote.
Le piège classique
Un même résultat chiffré peut conduire à une adoption, un rejet ou un second vote selon la majorité légalement applicable. Il faut donc toujours commencer par qualifier la résolution avant de calculer son résultat.
Quelle majorité pour les travaux en copropriété ?
Il n’existe pas une majorité unique pour « les travaux ». Tout dépend de leur nature, de leur objet et parfois de la personne qui les réalise.
Il faut notamment distinguer :
- les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ;
- les travaux rendus obligatoires par la réglementation ;
- les travaux d’amélioration ;
- les travaux d’économies d’énergie ;
- les travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur ;
- les transformations plus importantes de l’immeuble.
Certains travaux relèvent de l’article 24, d’autres de l’article 25. Des décisions plus structurantes peuvent nécessiter une majorité renforcée.
La question essentielle n’est donc pas : « quelle majorité pour des travaux ? », mais : « quelle est la qualification juridique exacte des travaux soumis au vote ? »
Voir également notre analyse : un syndic peut-il décider seul de travaux ?
Les erreurs fréquentes sur les règles de majorité
1. Confondre les voix et le nombre de copropriétaires
L’article 26 impose deux critères. Atteindre les deux tiers des tantièmes ne suffit pas si la majorité des membres du syndicat n’est pas obtenue.
2. Compter une abstention comme un vote contre
À l’article 24, l’abstention n’est pas une voix exprimée. Mais à l’article 25 ou 26, elle peut empêcher d’atteindre le nombre de voix favorables nécessaire.
3. Utiliser la mauvaise majorité
C’est l’erreur la plus sérieuse : une résolution peut sembler adoptée alors qu’elle ne l’a pas été selon la règle légalement applicable.
4. Oublier la passerelle de l’article 25-1
Une résolution qui échoue à l’article 25 ne doit pas être immédiatement classée comme rejetée. Il faut vérifier si elle a obtenu au moins le tiers des voix.
5. Oublier la passerelle de l’article 26-1
De la même manière, un échec à l’article 26 peut conduire à un second vote si les seuils intermédiaires prévus par la loi sont atteints.
6. Mal intégrer les votes par correspondance
Ils doivent être correctement pris en compte dans le résultat et peuvent également intervenir dans l’appréciation de certaines passerelles.
7. Rédiger une résolution trop imprécise
Une résolution ambiguë peut rendre difficile la détermination de la majorité applicable et fragiliser le contrôle du vote.
8. Ne pas vérifier le procès-verbal et la feuille de présence
Le résultat annoncé en séance doit pouvoir être rapproché des voix, tantièmes, pouvoirs, votes par correspondance et mentions figurant au procès-verbal.
Pour approfondir ce contrôle, consultez notre guide sur le procès-verbal d’assemblée générale en copropriété.
Une erreur de majorité peut-elle faire annuler une décision ?
Oui. Lorsqu’une décision est adoptée selon une majorité qui n’était pas juridiquement applicable, sa régularité peut être contestée.
L’analyse porte notamment sur :
- l’objet exact de la résolution ;
- la majorité légalement applicable ;
- le calcul des voix ;
- les abstentions et votes par correspondance ;
- les pouvoirs ;
- les mentions du procès-verbal ;
- le respect des éventuelles passerelles de majorité.
Délai de contestation : attention aux deux mois
Les copropriétaires opposants ou défaillants disposent, sous les conditions prévues par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale pour contester une décision.
Une mauvaise majorité peut donc remettre en cause des travaux, une autorisation, un contrat, une modification du règlement ou encore la désignation d’un syndic.
Voir également notre article sur l’annulation d’une assemblée générale de copropriété.
Comment contrôler concrètement une majorité dans un procès-verbal ?
Pour vérifier une résolution, il est utile de suivre une méthode constante :
- Identifier l’objet réel de la résolution et pas seulement son intitulé.
- Déterminer la majorité légalement applicable au jour de l’assemblée.
- Vérifier le total des voix du syndicat et, lorsque cela est nécessaire, le nombre de copropriétaires.
- Rapprocher POUR, CONTRE et ABSTENTIONS avec la feuille de présence, les pouvoirs et les votes par correspondance.
- Recalculer le seuil applicable à la résolution.
- Contrôler l’existence d’une passerelle article 25-1 ou article 26-1 lorsqu’un premier vote échoue.
- Vérifier la rédaction du procès-verbal et la cohérence du résultat annoncé.
L’approche JUDEXIMMO
Dans un audit, l’objectif n’est pas seulement de lire le résultat « adopté » ou « rejeté ». Il faut pouvoir reconstituer le raisonnement du vote et vérifier qu’il est cohérent avec la loi, les tantièmes et les documents de l’assemblée générale.
Nos guides sur les majorités en copropriété
Un doute sur une majorité votée en assemblée générale ?
JUDEXIMMO Conseil accompagne les copropriétaires et conseils syndicaux dans l’analyse indépendante des assemblées générales, des résolutions, des tantièmes, des documents comptables et du fonctionnement de la copropriété.
FAQ : majorités en copropriété
Quelle est la différence entre les articles 24, 25 et 26 ?
L’article 24 repose sur la majorité des voix exprimées. L’article 25 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires. L’article 26 exige à la fois la majorité des membres du syndicat et au moins les deux tiers des voix.
Qu’est-ce que la majorité simple de l’article 24 ?
Il s’agit de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne sont pas comptabilisées parmi les voix exprimées.
Qu’est-ce que la majorité absolue de l’article 25 ?
Elle correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, et pas seulement aux voix des copropriétaires présents à l’assemblée.
Qu’est-ce que la passerelle de l’article 25-1 ?
Lorsqu’une décision soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires n’atteint pas ce seuil mais recueille au moins un tiers des voix, un second vote immédiat intervient à la majorité de l’article 24.
Qu’est-ce que la double majorité de l’article 26 ?
Elle exige la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Les deux conditions doivent être réunies.
Peut-on voter une deuxième fois après un échec à l’article 26 ?
Oui, si les conditions de l’article 26-1 sont réunies. Le projet doit notamment avoir recueilli l’approbation d’au moins la moitié des membres présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires.
Quelle différence entre l’article 25-1 et l’article 26-1 ?
L’article 25-1 permet, sous conditions, un second vote à la majorité de l’article 24 après un échec à la majorité absolue. L’article 26-1 permet, sous conditions, un second vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires après un échec à la double majorité de l’article 26.
Les absents comptent-ils pour l’article 25 ?
Oui dans le sens où le seuil se calcule sur les voix de tous les copropriétaires. Un copropriétaire absent non représenté n’apporte aucune voix favorable, mais ses tantièmes appartiennent toujours au total de la copropriété servant à déterminer la majorité requise.
Une abstention compte-t-elle comme un vote contre ?
Non. À l’article 24, elle n’entre pas dans les voix exprimées. Pour les majorités absolue ou renforcée, elle n’apporte toutefois aucune voix POUR et peut donc empêcher d’atteindre le seuil nécessaire.
Quelle majorité faut-il pour changer de syndic ?
La désignation ou la révocation du syndic relève de l’article 25. Lorsque la majorité absolue n’est pas atteinte, il faut vérifier si les conditions de l’article 25-1 permettent un second vote.
Quelle majorité faut-il pour modifier le règlement de copropriété ?
Il n’existe pas une réponse unique. La majorité dépend de la nature de la modification. Certaines adaptations peuvent relever de l’article 24, certaines modifications concernant les parties communes de l’article 26, tandis que d’autres décisions peuvent exiger l’unanimité.
Quelle majorité pour des travaux en copropriété ?
Elle dépend de la nature exacte des travaux. Des travaux nécessaires peuvent relever de l’article 24, tandis que certaines améliorations ou autorisations de travaux privatifs relèvent de l’article 25.
Une erreur de majorité peut-elle faire annuler une décision ?
Oui. Une décision adoptée avec une majorité juridiquement incorrecte peut être contestée. Les copropriétaires opposants ou défaillants doivent notamment tenir compte du délai de contestation prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Sources juridiques
Ce guide s’appuie notamment sur la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
- Article 24 — Légifrance
- Article 25 — Légifrance
- Article 25-1 — Légifrance
- Article 26 — Légifrance
- Article 26-1 — Légifrance
- Article 11 — répartition des charges — Légifrance
- Article 42 — contestation des décisions d’assemblée générale — Légifrance
Dernière vérification : 7 août 2026. Ce contenu fournit une information générale et ne remplace pas l’analyse d’une situation particulière à partir des pièces de la copropriété.
