Article 24 de la loi de 1965 : comprendre simplement la majorité la plus utilisée en copropriété
En copropriété, toutes les décisions ne se votent pas avec la même majorité. Certaines décisions importantes nécessitent la majorité absolue de l’article 25. D’autres décisions majeures relèvent de la double majorité de l’article 26. Mais dans la vie quotidienne d’un immeuble, la majorité la plus utilisée reste très souvent celle de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
L’article 24 est la majorité de la gestion courante. C’est celle que l’on retrouve pour de nombreuses décisions prises en assemblée générale : approbation des comptes, budget prévisionnel, travaux d’entretien, contrats courants, décisions nécessaires à la conservation de l’immeuble ou encore certaines mesures imposées par la réglementation.
Elle paraît simple. Pourtant, elle est souvent mal comprise.
Beaucoup de copropriétaires pensent que les absents bloquent le vote. D’autres croient qu’une abstention équivaut à un vote contre. Certains imaginent qu’il faut obtenir la majorité de tous les tantièmes de la copropriété. En réalité, l’article 24 fonctionne autrement.
La règle est plus souple : on ne tient compte que des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Comprendre cette règle est essentiel. Une résolution adoptée à l’article 24 peut avoir des conséquences concrètes sur les charges, les travaux, les contrats et la gestion quotidienne de l’immeuble. À l’inverse, une mauvaise application de cette majorité peut fragiliser une décision d’assemblée générale.
Avant de contester une décision ou de s’interroger sur la validité d’un vote, il peut être utile de faire vérifier les documents de l’assemblée, le procès-verbal, les tantièmes et la majorité applicable dans le cadre d’un audit de copropriété.
À retenir dès maintenant : à l’article 24, une résolution est adoptée si les voix POUR sont supérieures aux voix CONTRE parmi les voix exprimées. Les abstentions ne sont pas comptées comme des voix exprimées.
Comment fonctionne concrètement la majorité de l’article 24 ? Le principe est simple : on regarde les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, puis on compare uniquement les voix exprimées POUR et CONTRE.
1. Que dit l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ?
L’article 24 prévoit que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, sauf lorsque la loi impose une autre majorité.
Cette phrase est importante, car elle contient toute la logique de l’article 24.
Il faut retenir quatre éléments :
- on parle des copropriétaires présents ;
- on parle aussi des copropriétaires représentés par mandat ;
- on inclut les copropriétaires ayant voté par correspondance ;
- on ne retient que les voix exprimées.
Autrement dit, l’article 24 ne demande pas la majorité de tous les copropriétaires de l’immeuble. Il ne demande pas non plus la majorité de tous les tantièmes de la copropriété.
Il demande simplement que les votes favorables soient supérieurs aux votes défavorables parmi les voix exprimées.
C’est ce qui en fait une majorité souple, adaptée à la gestion ordinaire de l’immeuble.
2. Pourquoi l’article 24 est-il la majorité la plus utilisée ?
Une copropriété doit pouvoir fonctionner sans être bloquée à chaque décision. Si toutes les résolutions nécessitaient une majorité très élevée, beaucoup d’immeubles deviendraient ingérables.
Il faut pouvoir approuver les comptes, voter un budget, changer un prestataire, effectuer des réparations nécessaires ou adapter certains contrats sans devoir réunir une majorité exceptionnelle.
L’article 24 répond à cette logique pratique.
Il permet à l’assemblée générale de prendre les décisions courantes de gestion, tout en respectant le vote des copropriétaires qui participent effectivement à la décision.
C’est aussi pour cette raison que cette majorité revient très souvent dans les procès-verbaux d’assemblée générale.
Elle concerne la vie normale de l’immeuble : entretenir, réparer, administrer, sécuriser, conserver.
3. Comment calculer la majorité de l’article 24 ?
Le calcul de l’article 24 est plus simple que celui de l’article 26 de la loi de 1965, mais il doit être bien compris.
À l’article 24, il faut comparer les voix POUR et les voix CONTRE.
Les abstentions ne sont pas prises en compte dans les voix exprimées.
Les absents qui n’ont pas donné pouvoir et qui n’ont pas voté par correspondance ne sont pas non plus pris en compte dans le calcul.
Formule simple :
Article 24 = voix POUR > voix CONTRE.
Ce point est essentiel. Une résolution peut donc être adoptée même si elle ne recueille pas la majorité de tous les tantièmes de l’immeuble.
C’est souvent ce qui surprend les copropriétaires qui découvrent le fonctionnement réel des assemblées générales.
4. Exemple concret n°1 : une résolution adoptée à l’article 24
Prenons une copropriété composée de 1 000 tantièmes.
Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance représentent 700 tantièmes.
Une résolution est soumise au vote à l’article 24.
Résultat :
- Pour : 380 tantièmes ;
- Contre : 320 tantièmes.
Les voix exprimées sont donc de 700 tantièmes.
Les voix POUR sont supérieures aux voix CONTRE.
Résultat : la résolution est adoptée.
Il n’est pas nécessaire d’obtenir 501 tantièmes sur les 1 000 tantièmes de l’immeuble. Ce serait une autre logique de majorité.
5. Exemple concret n°2 : les abstentions ne comptent pas comme des votes contre
C’est probablement la confusion la plus fréquente.
Imaginons une résolution votée à l’article 24.
Les résultats sont les suivants :
- Pour : 350 tantièmes ;
- Contre : 300 tantièmes ;
- Abstention : 200 tantièmes.
Certains copropriétaires pourraient penser que la résolution est rejetée, car les voix POUR ne représentent pas la majorité de l’ensemble des présents.
Mais ce n’est pas ainsi que fonctionne l’article 24.
Les abstentions ne sont pas des voix exprimées.
On compare donc uniquement :
- 350 tantièmes POUR ;
- 300 tantièmes CONTRE.
Les voix POUR sont supérieures aux voix CONTRE.
Résultat : la résolution est adoptée.
Point pratique : s’abstenir n’a pas le même effet que voter contre. Si un copropriétaire souhaite réellement s’opposer à une résolution, il doit voter CONTRE.
6. Exemple concret n°3 : les absents ne bloquent pas le vote
Autre idée reçue : certains copropriétaires pensent que les absents empêchent l’adoption d’une résolution.
À l’article 24, ce n’est pas le cas.
Prenons une copropriété de 1 000 tantièmes.
Les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance représentent 620 tantièmes.
Les absents non représentés représentent donc 380 tantièmes.
Résultat du vote :
- Pour : 330 tantièmes ;
- Contre : 290 tantièmes.
Les absents ne sont pas pris en compte dans le calcul.
On compare uniquement les voix exprimées.
330 tantièmes POUR sont supérieurs à 290 tantièmes CONTRE.
Résultat : la résolution est adoptée.
C’est l’une des raisons pour lesquelles la participation à l’assemblée générale est importante. Ne pas participer, ne pas donner pouvoir et ne pas voter par correspondance revient souvent à laisser les autres décider.
7. Exemple concret n°4 : une résolution rejetée à l’article 24
Voyons maintenant un cas de rejet.
Une résolution est soumise au vote.
Résultat :
- Pour : 260 tantièmes ;
- Contre : 310 tantièmes ;
- Abstention : 120 tantièmes.
Les abstentions sont exclues du calcul des voix exprimées.
On compare donc :
- 260 tantièmes POUR ;
- 310 tantièmes CONTRE.
Les voix CONTRE sont supérieures aux voix POUR.
Résultat : la résolution est rejetée.
Cette fois, les copropriétaires opposés à la résolution ont clairement exprimé un vote défavorable. Le projet ne peut donc pas être adopté.
8. Quels types de décisions sont votés à l’article 24 ?
L’article 24 concerne principalement les décisions ordinaires ou nécessaires à la bonne gestion de l’immeuble.
Il ne faut toutefois pas croire qu’il ne concerne que des décisions mineures. Certaines résolutions votées à l’article 24 peuvent avoir un impact réel sur les charges ou sur l’organisation de la copropriété.
Parmi les décisions fréquemment votées à l’article 24, on retrouve notamment :
- l’approbation des comptes ;
- le vote du budget prévisionnel ;
- certains contrats d’entretien ;
- les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ;
- les travaux nécessaires à la santé ou à la sécurité des occupants ;
- certaines décisions de gestion courante ;
- certaines adaptations administratives ou techniques.
Lorsque la décision concerne des travaux, il faut toutefois rester prudent. Tous les travaux ne relèvent pas automatiquement de l’article 24. Certains travaux plus importants peuvent relever de l’article 25, voire de l’article 26 selon leur nature.
Sur ce point, vous pouvez également consulter notre article consacré au syndic qui décide seul des travaux.
9. Exemple concret : changement d’un contrat de ménage
Une copropriété souhaite changer de prestataire pour l’entretien des parties communes.
Le syndic présente deux devis. L’assemblée générale doit choisir si elle accepte le nouveau contrat proposé.
Ce type de décision relève en principe de la gestion courante, sauf particularité du dossier.
Résultat du vote :
- Pour : 410 tantièmes ;
- Contre : 360 tantièmes ;
- Abstention : 90 tantièmes.
Les abstentions ne sont pas comptées comme des voix exprimées.
Les voix POUR sont supérieures aux voix CONTRE.
Résultat : le contrat est approuvé.
Dans la pratique, ce type de vote est fréquent. Il montre bien que l’article 24 est un outil de fonctionnement quotidien de la copropriété.
10. Exemple concret : travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble
Une copropriété constate des infiltrations dans une toiture terrasse. Un rapport technique recommande des travaux de reprise afin d’éviter une aggravation des désordres.
Si les travaux sont nécessaires à la conservation de l’immeuble, ils peuvent relever de l’article 24.
Résultat du vote :
- Pour : 520 tantièmes ;
- Contre : 480 tantièmes.
Les voix POUR sont supérieures aux voix CONTRE.
Résultat : les travaux sont votés.
Mais attention : tout dépend de la nature exacte des travaux. Une simple réparation nécessaire ne se traite pas comme un projet d’amélioration, de transformation ou de modification importante de l’immeuble.
La qualification juridique des travaux est donc essentielle. C’est précisément le genre de point qu’un audit de copropriété peut permettre de vérifier.
11. Article 24 et vote par correspondance
Depuis l’évolution des pratiques en assemblée générale, le vote par correspondance occupe une place importante.
À l’article 24, les copropriétaires ayant voté par correspondance sont pris en compte dans le calcul.
Leur vote peut donc peser directement sur l’adoption ou le rejet d’une résolution.
Exemple :
- Votes en séance POUR : 280 tantièmes ;
- Votes par correspondance POUR : 120 tantièmes ;
- Votes en séance CONTRE : 350 tantièmes.
Total POUR : 400 tantièmes.
Total CONTRE : 350 tantièmes.
Résultat : la résolution est adoptée.
Le vote par correspondance peut donc changer totalement l’issue d’une résolution.
12. Article 24, article 25 et article 26 : quelles différences ?
La confusion entre les majorités est fréquente.
Voici une présentation simplifiée :
| Majorité | Article | Principe | Exemples |
|---|---|---|---|
| Majorité simple | Article 24 | Voix POUR supérieures aux voix CONTRE parmi les voix exprimées | Gestion courante, comptes, budget, certains travaux nécessaires |
| Majorité absolue | Article 25 | Majorité des voix de tous les copropriétaires | Désignation du syndic, certains travaux, autorisations individuelles |
| Double majorité | Article 26 | Majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix | Vente de parties communes, modification importante du règlement |
L’article 24 est donc la majorité la plus accessible. Mais cela ne signifie pas qu’elle peut être utilisée pour tout.
Une décision votée à l’article 24 alors qu’elle aurait dû relever de l’article 25 ou de l’article 26 peut être contestée.
Pour mieux comprendre les décisions les plus importantes, vous pouvez lire notre guide consacré à l’article 26 de la loi de 1965.
13. Les erreurs fréquentes lors d’un vote à l’article 24
Même si l’article 24 est plus simple que les autres majorités, plusieurs erreurs reviennent régulièrement.
Erreur n°1 : compter les abstentions comme des votes contre
Une abstention n’est pas une opposition. Elle n’est pas comptée dans les voix exprimées.
Erreur n°2 : croire que les absents bloquent la décision
Les absents non représentés ne sont pas pris en compte dans le calcul de la majorité de l’article 24.
Erreur n°3 : utiliser l’article 24 pour une décision qui relève de l’article 25
C’est une erreur plus grave. La majorité applicable dépend de la nature de la résolution.
Erreur n°4 : mal retranscrire le résultat dans le procès-verbal
Le procès-verbal doit permettre de comprendre le résultat du vote, les tantièmes exprimés et la majorité retenue.
Erreur n°5 : oublier les votes par correspondance
Les votes par correspondance doivent être intégrés correctement au résultat.
Ces erreurs peuvent fragiliser la décision votée. Dans certains cas, elles peuvent alimenter une contestation ou une demande d’annulation d’une assemblée générale de copropriété.
14. Le rôle du conseil syndical dans les votes à l’article 24
Le conseil syndical n’est pas là pour remplacer l’assemblée générale. Mais il peut jouer un rôle très utile en amont.
Il peut notamment :
- relire l’ordre du jour ;
- vérifier la clarté des résolutions ;
- comparer les devis ;
- attirer l’attention sur une mauvaise majorité ;
- demander des explications au syndic ;
- préparer les copropriétaires avant l’assemblée.
Un conseil syndical actif peut donc éviter bien des incompréhensions lors du vote.
Lorsqu’une résolution est mal rédigée, mal chiffrée ou mal qualifiée, le risque n’est pas seulement juridique. Il est aussi pratique : incompréhension, opposition, défiance, blocage.
15. Quand faut-il faire vérifier une décision votée à l’article 24 ?
Il n’est pas nécessaire de faire contrôler chaque résolution de gestion courante. Mais certains signaux doivent alerter.
Une vérification peut être utile lorsque :
- le montant voté est important ;
- la résolution concerne des travaux sensibles ;
- la majorité utilisée paraît discutable ;
- le procès-verbal est imprécis ;
- des copropriétaires contestent le résultat ;
- le vote a été très serré ;
- les abstentions ont été nombreuses ;
- des votes par correspondance ont pu modifier le résultat.
Dans ces situations, une analyse documentaire permet de vérifier si le vote a été correctement organisé et retranscrit.
Il peut également être utile de contrôler l’immatriculation et les informations administratives de la copropriété, notamment via le registre des copropriétés.
16. Ce qu’il faut retenir sur l’article 24
L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 est la majorité la plus utilisée en copropriété.
Elle concerne de nombreuses décisions de gestion courante et certains travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.
Son principe est simple : une résolution est adoptée si les voix POUR sont supérieures aux voix CONTRE parmi les voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Les abstentions ne sont pas comptées comme des votes contre.
Les absents non représentés ne bloquent pas le vote.
Mais cette majorité ne doit pas être utilisée pour tout. Certaines décisions relèvent de l’article 25 ou de l’article 26. La bonne qualification de la majorité reste donc essentielle.
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FAQ – Article 24 de la loi de 1965
Qu’est-ce que l’article 24 de la loi de 1965 ?
L’article 24 fixe la majorité simple applicable à de nombreuses décisions d’assemblée générale. La résolution est adoptée si les voix POUR sont supérieures aux voix CONTRE parmi les voix exprimées.
Les abstentions comptent-elles dans le vote à l’article 24 ?
Non. Les abstentions ne sont pas des voix exprimées. Elles ne sont donc pas comptées ni comme des votes POUR, ni comme des votes CONTRE.
Les absents sont-ils pris en compte à l’article 24 ?
Les absents non représentés et n’ayant pas voté par correspondance ne sont pas pris en compte dans le calcul de la majorité de l’article 24.
Les votes par correspondance comptent-ils ?
Oui. Les copropriétaires ayant voté par correspondance sont pris en compte dans le calcul, comme les copropriétaires présents ou représentés.
Quels travaux peuvent être votés à l’article 24 ?
Certains travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la santé ou à la sécurité des occupants peuvent relever de l’article 24. Mais tout dépend de la nature exacte des travaux.
Quelle est la différence entre l’article 24 et l’article 25 ?
L’article 24 repose sur la majorité des voix exprimées. L’article 25 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, ce qui est plus difficile à obtenir.
Quelle est la différence entre l’article 24 et l’article 26 ?
L’article 26 impose une double majorité : majorité des copropriétaires et au moins les deux tiers des voix. Il concerne des décisions beaucoup plus importantes que celles votées à l’article 24.
Une décision votée à l’article 24 peut-elle être contestée ?
Oui, notamment si la mauvaise majorité a été utilisée, si le calcul des voix est erroné ou si la résolution est irrégulière.
Le syndic peut-il choisir librement la majorité applicable ?
Non. La majorité dépend de la nature de la décision et des règles prévues par la loi. Le syndic ne peut pas choisir une majorité plus simple si la loi impose une majorité plus exigeante.
Une abstention peut-elle faire échouer une résolution ?
Indirectement, oui, si elle réduit le nombre de voix favorables. Mais elle n’est pas comptée comme un vote contre.
Le conseil syndical vote-t-il à l’article 24 ?
Les membres du conseil syndical votent s’ils sont copropriétaires ou s’ils disposent d’un mandat. Le conseil syndical, en tant qu’organe, ne vote pas à la place de l’assemblée générale.
Pourquoi l’article 24 est-il si fréquent en copropriété ?
Parce qu’il permet de prendre les décisions courantes nécessaires au fonctionnement normal de l’immeuble sans exiger une majorité trop difficile à atteindre.
