Article 25 de la loi de 1965 : comprendre simplement la majorité absolue en copropriété

En assemblée générale de copropriété, certaines décisions ne peuvent pas être votées à la majorité simple de l’article 24. Elles nécessitent une majorité plus exigeante : la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est une majorité souvent mal comprise. Et pour cause : une résolution peut recueillir une très large majorité des copropriétaires présents à l’assemblée générale, tout en étant juridiquement rejetée.

Exemple très parlant : une copropriété comporte 1 000 tantièmes. Lors de l’assemblée générale, 500 tantièmes sont présents ou représentés. Une résolution obtient 450 tantièmes POUR et seulement 50 tantièmes CONTRE.

À première vue, tout le monde ou presque est d’accord. 90 % des votants se sont exprimés favorablement.

Pourtant, à l’article 25, cette résolution est rejetée.

Pourquoi ? Parce que l’article 25 ne regarde pas seulement les copropriétaires qui participent au vote. Il regarde l’ensemble de la copropriété.

Dans notre exemple, il fallait obtenir plus de 500 tantièmes sur 1 000. Avec seulement 450 tantièmes favorables, la majorité absolue n’est pas atteinte.

C’est précisément ce qui différencie l’article 25 de l’article 24 de la loi de 1965.

L’article 24 répond à une question simple : que veulent les copropriétaires qui participent au vote ?

L’article 25 répond à une question plus exigeante : que veut l’ensemble de la copropriété ?

Cette différence est essentielle. Elle explique de nombreux blocages, incompréhensions et contestations en assemblée générale.

Avant de contester une décision ou de considérer qu’une résolution a été adoptée, il faut donc vérifier la majorité réellement applicable, les tantièmes retenus, les votes par correspondance et la rédaction du procès-verbal. C’est précisément le type de contrôle qui peut être réalisé dans le cadre d’un audit de copropriété.

Comment fonctionne concrètement la majorité absolue de l’article 25 ? Le schéma ci-dessous résume les règles de calcul, le rôle des absents, les tantièmes à atteindre et les situations dans lesquelles une résolution peut être rejetée malgré un fort soutien des copropriétaires présents.

1. Que dit l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ?

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que certaines décisions ne peuvent être adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Cette majorité est appelée majorité absolue.

Concrètement, cela signifie que l’on prend comme base l’ensemble des tantièmes de la copropriété, même si tous les copropriétaires ne sont pas présents, représentés ou votants.

Dans une copropriété composée de 1 000 tantièmes, il faut donc obtenir au moins 501 tantièmes favorables.

Dans une copropriété composée de 10 000 tantièmes, il faut obtenir au moins 5 001 tantièmes favorables.

La logique est simple : pour certaines décisions importantes, la loi exige un accord représentant plus de la moitié de toute la copropriété.

2. Pourquoi parle-t-on de majorité absolue ?

On parle de majorité absolue parce que le seuil est calculé sur la totalité des voix du syndicat des copropriétaires.

Ce n’est pas la majorité des présents. Ce n’est pas la majorité des votants. Ce n’est pas non plus la majorité des voix exprimées.

C’est la majorité de tous les tantièmes.

Cette nuance change tout.

À l’article 24, les abstentions et les absents non représentés ne pèsent pas de la même manière. On compare simplement les voix POUR et les voix CONTRE parmi les voix exprimées.

À l’article 25, les absents ne votent pas contre, mais leurs tantièmes restent dans le total de référence. Ils rendent donc mathématiquement plus difficile l’atteinte de la majorité.

3. Comment calculer la majorité de l’article 25 ?

Le calcul se fait en trois étapes.

Étape 1 : identifier le total des tantièmes

La première question est simple : combien de tantièmes compte la copropriété ?

Le plus souvent, on raisonne sur une base de 1 000 ou 10 000 tantièmes, mais cela dépend du règlement de copropriété.

Lorsque la résolution concerne uniquement certaines charges ou certains équipements, il peut parfois être nécessaire de vérifier la grille de charges applicable.

Étape 2 : calculer la moitié du total

Si l’immeuble compte 1 000 tantièmes, la moitié est de 500 tantièmes.

Pour adopter une résolution à l’article 25, il faut donc obtenir plus que cette moitié, soit au moins 501 tantièmes.

Étape 3 : comparer les voix POUR au seuil requis

On regarde ensuite le nombre de tantièmes favorables à la résolution.

Si les voix POUR atteignent ou dépassent le seuil requis, la résolution est adoptée.

Si elles restent en dessous, la résolution n’est pas adoptée à l’article 25.

Elle peut parfois bénéficier d’une passerelle prévue par l’article 25-1, mais ce mécanisme doit être analysé séparément.

4. Exemple concret n°1 : une résolution adoptée à l’article 25

Prenons une copropriété de 1 000 tantièmes.

Une résolution relevant de l’article 25 est soumise au vote.

Résultat :

• Pour : 530 tantièmes ;
• Contre : 120 tantièmes ;
• Abstention : 50 tantièmes ;
• Absents non représentés : 300 tantièmes.

Le seuil à atteindre est de 501 tantièmes.

Les voix POUR représentent 530 tantièmes.

La majorité absolue est donc atteinte.

Résultat : la résolution est adoptée.

Dans ce cas, peu importe que certains copropriétaires soient absents ou abstentionnistes. Le nombre de tantièmes favorables dépasse bien la majorité des voix de tous les copropriétaires.

5. Exemple concret n°2 : résolution rejetée malgré un très fort soutien des votants

C’est l’exemple le plus important pour comprendre l’article 25.

La copropriété compte toujours 1 000 tantièmes.

Résultat du vote :

• Pour : 450 tantièmes ;
• Contre : 50 tantièmes ;
• Absents non représentés : 500 tantièmes.

Parmi les copropriétaires qui ont participé au vote, la résolution semble massivement approuvée.

450 tantièmes POUR contre seulement 50 tantièmes CONTRE.

Si cette résolution relevait de l’article 24, elle serait adoptée.

Mais elle relève de l’article 25.

Il faut donc obtenir au moins 501 tantièmes favorables.

Or, la résolution n’obtient que 450 tantièmes POUR.

Résultat : la résolution est rejetée à l’article 25.

6. Exemple concret n°3 : l’effet des abstentions à l’article 25

Les abstentions ne sont pas des votes contre. Mais à l’article 25, elles peuvent empêcher d’atteindre le seuil nécessaire.

Exemple :

• Total copropriété : 1 000 tantièmes ;
• Pour : 480 tantièmes ;
• Contre : 120 tantièmes ;
• Abstention : 200 tantièmes ;
• Absents : 200 tantièmes.

La résolution recueille beaucoup plus de voix POUR que de voix CONTRE.

Mais les voix favorables ne dépassent pas 500 tantièmes.

La majorité absolue n’est donc pas atteinte.

Résultat : la résolution est rejetée à l’article 25.

En pratique, une abstention peut donc avoir un effet proche d’un blocage lorsque la majorité absolue est recherchée. Elle n’est pas juridiquement un vote contre, mais elle n’aide pas à atteindre le seuil requis.

7. Quelles décisions relèvent de l’article 25 ?

L’article 25 concerne des décisions plus importantes que celles de gestion courante relevant de l’article 24.

Il vise notamment des décisions qui engagent davantage la copropriété, touchent à son organisation ou autorisent certains actes particuliers.

Parmi les décisions fréquemment rencontrées, on peut citer :

Il faut toutefois rester prudent. La majorité dépend toujours de la nature exacte de la décision, de son objet, du règlement de copropriété et parfois du contexte technique ou juridique.

Une mauvaise qualification peut fragiliser la décision et entraîner une contestation.

8. Exemple concret : désignation du syndic

La désignation du syndic est l’un des cas les plus connus relevant de l’article 25.

Imaginons une copropriété de 10 000 tantièmes.

Pour désigner le syndic, il faut obtenir plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, soit au moins 5 001 tantièmes.

Résultat du vote :

• Pour le syndic A : 4 700 tantièmes ;
• Contre : 900 tantièmes ;
• Absents ou non exprimés : 4 400 tantièmes.

Le syndic A recueille beaucoup plus de voix favorables que défavorables.

Mais il n’atteint pas 5 001 tantièmes.

Résultat : le syndic n’est pas désigné à l’article 25.

Dans certains cas, la passerelle de l’article 25-1 peut permettre un second vote immédiat à la majorité simple. C’est un point essentiel, notamment pour éviter qu’une copropriété se retrouve sans syndic régulièrement désigné.

9. Exemple concret : autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes

Un copropriétaire souhaite effectuer des travaux dans son lot. Ces travaux sont à ses frais, mais ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Exemples :

• création d’une ouverture dans un mur porteur ;
• modification d’une façade ;
• installation d’une extraction visible ;
• passage de canalisations dans des parties communes ;
• installation d’un équipement technique sur une partie commune.

Dans ce type de situation, le copropriétaire ne peut pas décider seul.

Il doit obtenir une autorisation de l’assemblée générale, généralement à la majorité de l’article 25.

Cette autorisation doit être précise. La résolution doit décrire les travaux, rappeler qu’ils sont réalisés aux frais du copropriétaire demandeur et, idéalement, s’appuyer sur des documents techniques clairs.

Le rôle du conseil syndical peut ici être utile pour examiner le dossier avant l’assemblée générale.

10. Exemple concret : travaux d’amélioration

Certains travaux dépassent la simple conservation de l’immeuble.

Ils ne se contentent pas de réparer ou d’entretenir. Ils améliorent l’immeuble, ajoutent un équipement ou transforment l’existant.

Exemples possibles :

• installation d’un nouvel équipement collectif ;
• amélioration importante d’un hall ;
• ajout d’un système de sécurité ;
• transformation d’un équipement existant ;
• certains travaux de performance énergétique selon leur nature.

Ces travaux peuvent relever de l’article 25.

Mais là encore, la prudence est indispensable. Certains travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble peuvent relever de l’article 24, tandis que des travaux plus structurants peuvent nécessiter une majorité plus exigeante.

Pour mieux comprendre les limites entre décision courante et décision importante, voir aussi notre article sur le syndic qui décide seul des travaux.

11. Article 24 ou article 25 : comment faire la différence ?

La différence entre l’article 24 et l’article 25 est l’une des principales sources d’erreur en assemblée générale.

En résumé, l’article 24 facilite la gestion quotidienne.

L’article 25 sécurise les décisions plus importantes en exigeant un accord plus large.

12. Article 25 ou article 26 : où se situe la limite ?

L’article 25 ne doit pas non plus être confondu avec l’article 26.

L’article 26 impose une double majorité : majorité des copropriétaires et au moins les deux tiers des voix.

Il concerne des décisions encore plus sensibles, comme certains actes de disposition ou certaines modifications importantes du règlement de copropriété.

Une décision qui relève de l’article 26 ne doit pas être votée à l’article 25, même si la majorité absolue semble suffisante.

Pour approfondir ce sujet, vous pouvez consulter notre guide complet sur l’article 26 de la loi de 1965.

13. La passerelle de l’article 25-1 : le second vote possible

L’article 25 peut parfois conduire à des situations frustrantes.

Une résolution peut recueillir un soutien important, mais rester en dessous de la majorité absolue.

Pour éviter certains blocages, la loi prévoit un mécanisme appelé couramment passerelle de l’article 25-1.

Lorsque la résolution n’est pas adoptée à l’article 25, mais qu’elle a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée générale peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24.

Exemple :

• Total copropriété : 1 000 tantièmes ;
• Pour : 420 tantièmes ;
• Contre : 180 tantièmes ;
• Absents ou abstentions : 400 tantièmes.

La majorité absolue n’est pas atteinte, car il faudrait 501 tantièmes.

Mais la résolution a recueilli plus du tiers des voix de tous les copropriétaires, soit plus de 333 tantièmes.

Un second vote peut donc être organisé immédiatement à la majorité simple de l’article 24.

Ce mécanisme mérite un article à part entière, car il est souvent mal appliqué ou mal retranscrit dans les procès-verbaux.

Lire aussi : Article 25-1 de la loi de 1965 : comprendre la passerelle de majorité.

14. Les erreurs fréquentes avec l’article 25

La majorité absolue donne lieu à de nombreuses erreurs en assemblée générale.

Erreur n°1 : raisonner comme à l’article 24

Le piège le plus courant consiste à comparer uniquement les voix POUR et les voix CONTRE des copropriétaires présents ou représentés.

À l’article 25, ce raisonnement est insuffisant.

Erreur n°2 : oublier le poids des absents

Les absents ne votent pas contre, mais leurs tantièmes restent dans la base de calcul.

Une forte abstention ou une faible participation peut donc empêcher l’adoption d’une résolution.

Erreur n°3 : appliquer l’article 25 à une décision relevant de l’article 26

Certaines décisions plus importantes nécessitent la double majorité. Les voter à l’article 25 peut fragiliser la résolution.

Erreur n°4 : oublier la passerelle de l’article 25-1

Lorsqu’une résolution obtient au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut parfois être possible immédiatement.

Erreur n°5 : mal rédiger le procès-verbal

Le procès-verbal doit permettre de comprendre clairement le résultat du premier vote, la majorité applicable et, le cas échéant, le recours à la passerelle.

Une erreur de majorité ou une rédaction imprécise peut alimenter une contestation, notamment dans le cadre d’une demande d’annulation d’une assemblée générale de copropriété.

15. Quand faut-il faire vérifier une résolution relevant de l’article 25 ?

Il est recommandé de faire vérifier une résolution lorsque :

• le vote est serré ;
• la participation à l’assemblée est faible ;
• le recours à l’article 25-1 est envisagé ;
• la résolution concerne le syndic ;
• des travaux privatifs affectent les parties communes ;
• des travaux importants sont proposés ;
• le procès-verbal ne détaille pas clairement les résultats ;
• des copropriétaires contestent la majorité retenue.

Cette vérification peut porter sur le règlement de copropriété, les tantièmes, les pouvoirs, les votes par correspondance, le procès-verbal et la majorité applicable.

Il peut également être utile de contrôler les informations administratives de l’immeuble, notamment au regard du registre des copropriétés.

16. Ce qu’il faut retenir sur l’article 25

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la majorité absolue pour certaines décisions importantes en copropriété.

Cette majorité se calcule sur les voix de tous les copropriétaires, et non seulement sur les voix exprimées lors de l’assemblée générale.

Dans une copropriété de 1 000 tantièmes, il faut donc obtenir au moins 501 tantièmes favorables.

Les absents ne votent pas contre, mais leurs tantièmes restent compris dans le total à atteindre.

Les abstentions ne sont pas des votes contre, mais elles ne permettent pas non plus d’atteindre le seuil requis.

L’article 25 s’applique notamment à la désignation du syndic, à certains travaux, aux autorisations de travaux privatifs affectant les parties communes et à certaines délégations de pouvoir.

Enfin, lorsqu’une résolution n’atteint pas la majorité absolue mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la passerelle de l’article 25-1 peut parfois permettre un second vote immédiat à la majorité simple.