Votre règlement ne correspond plus clairement à la réalité de l’immeuble ? JUDEXIMMO Conseil analyse les actes existants, identifie les modifications réellement nécessaires et organise la préparation de la mise à jour du règlement de copropriété.
Notre première mission consiste à déterminer ce qui doit réellement être modifié, pourquoi, selon quelle procédure et avec quels intervenants.
Dans quels cas une mise à jour devient-elle utile ?
Certaines situations doivent conduire le conseil syndical ou le syndic à vérifier si le règlement correspond encore à l’organisation réelle de la copropriété.
Plusieurs modificatifs se sont accumulés
Le règlement d’origine ne permet plus de comprendre simplement la situation actuelle.
Des lots ont été transformés
Division, réunion, changement d’usage ou transformation physique nécessitent une vérification.
Des parties communes spéciales existent
Bâtiments, escaliers, toitures ou équipements ne concernent parfois qu’une partie des copropriétaires.
Des terrasses ou jardins sont à usage exclusif
Leur qualification juridique et les droits attachés aux lots doivent être suffisamment clairs.
Les charges ou tantièmes sont contestés
La répartition doit être rapprochée du règlement, de l’EDD et des équipements concernés.
Certaines clauses sont devenues difficiles à appliquer
Une clause ancienne mérite parfois d’être adaptée ou examinée au regard des dispositions impératives.
Ce que JUDEXIMMO prend en charge
Notre intervention ne consiste pas à réécrire automatiquement tout le règlement. Nous construisons d’abord un dossier de modification argumenté et exploitable.
Audit documentaire
Lecture du règlement, de l’état descriptif de division, des modificatifs, plans, procès-verbaux et grilles de charges.
Analyse de conformité
Identification des clauses à vérifier, adapter ou clarifier au regard du droit actuellement applicable.
Charges & tantièmes
Rapprochement entre règlement, EDD, équipements, tantièmes et répartitions effectivement utilisées.
Analyse fonctionnelle
Identification des écarts entre l’organisation juridique et la situation réelle connue de l’immeuble.
Plan de modification
Classement des éléments à conserver, compléter, régulariser ou soumettre à modification.
Préparation de la régularisation
Identification des majorités, documents, intervenants et étapes nécessaires jusqu’à l’assemblée générale.
Vous savez précisément ce qui doit être modifié
À l’issue de l’analyse, le conseil syndical dispose d’une vision claire des points à traiter et des étapes nécessaires à leur régularisation.
L’objectif est de disposer d’un dossier compréhensible avant de mobiliser inutilement plusieurs professionnels.
- Inventaire du règlement et des modificatifs analysés
- Cartographie des incohérences identifiées
- Analyse des parties communes spéciales
- Analyse des jouissances privatives
- Contrôle des charges et tantièmes concernés
- Tableau des modifications à envisager
- Priorisation des actions
- Majorités à étudier
- Intervenants nécessaires
- Éléments utiles à la préparation de l’assemblée générale
Loi ELAN, loi 3DS : quelles sont les dates importantes ?
Le régime juridique a évolué. L’ancienne échéance issue de la loi ELAN ne doit pas être confondue avec les règles applicables aujourd’hui.
Création notamment des articles 6-2, 6-3 et 6-4 relatifs aux parties communes spéciales et aux jouissances privatives.
Échéance du délai initial de trois ans prévu dans le dispositif issu de la loi ELAN.
Modification du dispositif initial et création du régime actuellement applicable aux copropriétés anciennes.
La réglementation distingue désormais les mises en copropriété antérieures et postérieures à cette date.
Pour les copropriétés mises en copropriété avant le 1er juillet 2022, lorsqu’une partie commune spéciale ou à jouissance privative existante n’est pas mentionnée au règlement, la question de sa mention doit être inscrite à l’ordre du jour de chaque assemblée générale.
La loi précise toutefois que l’absence de cette mention est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes. Il n’existe donc plus de nouvelle date butoir générale applicable à toutes les anciennes copropriétés.
Qui intervient dans la modification du règlement ?
La mission peut nécessiter plusieurs compétences. JUDEXIMMO détermine lesquelles sont réellement utiles avant de lancer le processus.
Audit, analyse, structuration du besoin, préparation du plan d’actions et coordination.
Plans, lots, EDD, surfaces ou tantièmes lorsque son intervention technique est nécessaire.
Formalisation des actes et publication foncière lorsque la nature de la modification le nécessite.
Préparation de l’ordre du jour, organisation du vote et suivi institutionnel.
Principales références juridiques
Parties communes spéciales
Parties communes à jouissance privative
Mention expresse au règlement
Régime applicable aux copropriétés antérieures au 1er juillet 2022
Contenu du règlement de copropriété
Répartition des charges
Adaptation du règlement aux évolutions législatives
Certaines modifications du règlement
Publication et opposabilité
Clauses réputées non écrites
Quels documents nous transmettre ?
Quelques pièces suffisent généralement pour effectuer un premier cadrage et déterminer l’ampleur de la mission.
Documents principaux
- Règlement de copropriété
- État descriptif de division
- Modificatifs connus
- Plans disponibles
- Grilles de charges ou tantièmes
- Dernière convocation d’AG
- Dernier procès-verbal d’AG
Expliquez-nous la difficulté
Indiquez simplement les sujets qui posent problème :
- transformation ou division de lots ;
- terrasse ou jardin ;
- charges contestées ;
- parties communes spéciales ;
- stationnements ;
- annexion de partie commune ;
- clauses anciennes ;
- plusieurs bâtiments ou équipements spécifiques.
Questions fréquentes
Faut-il refaire entièrement un règlement ancien ?
Non. L’ancienneté du règlement ne suffit pas. L’audit permet d’identifier les clauses encore applicables, les simples clarifications et les véritables modifications nécessaires.
La loi ELAN impose-t-elle encore une date butoir ?
L’ancien délai de trois ans aboutissait au 23 novembre 2021. La loi 3DS de 2022 a ensuite modifié le dispositif. En 2026, il n’existe plus de nouvelle date butoir générale applicable à toutes les anciennes copropriétés.
Pourquoi le 1er juillet 2022 est-il important ?
Cette date distingue le régime applicable aux copropriétés mises en copropriété avant ou après le 1er juillet 2022.
Faut-il obligatoirement un géomètre-expert ?
Non. Son intervention est surtout nécessaire lorsque le dossier comporte une modification technique des lots, plans, de l’état descriptif de division ou des tantièmes.
Faut-il obligatoirement un notaire ?
Cela dépend de la nature de la modification et des formalités nécessaires. Lorsqu’une publication au fichier immobilier est requise, la formalisation doit être adaptée à cette étape.
Quelle majorité faut-il pour modifier le règlement ?
Il n’existe pas une majorité unique. Elle dépend de la nature exacte de chaque modification. Certaines adaptations relèvent de l’article 24, tandis que d’autres peuvent relever de l’article 26 ou d’un régime plus exigeant.
Une partie commune spéciale disparaît-elle si elle n’est pas mentionnée ?
Pour les copropriétés antérieures au 1er juillet 2022, la loi 3DS précise que l’absence de mention est sans conséquence sur l’existence des parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes.
Votre règlement de copropriété mérite-t-il réellement une mise à jour ?
Transmettez-nous votre règlement et les principaux modificatifs. JUDEXIMMO Conseil identifie le périmètre à analyser avant de vous adresser une proposition adaptée à votre copropriété.
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