Jurisprudence — 17 septembre 2026 : Cour de cassation, 3e civ., n° 24-20.973, arrêt n° 498 FS-B, publié au Bulletin. Une clause du règlement peut mettre l’entretien d’une partie commune à jouissance exclusive à la charge de son bénéficiaire, mais elle ne peut pas, à elle seule, exonérer le syndicat de la responsabilité attachée aux dommages causés par les parties communes.
Une terrasse est une partie commune, mais son usage est réservé à un seul lot. Le règlement de copropriété prévoit que son entretien et ses réparations sont à la charge du copropriétaire qui en bénéficie. Des infiltrations apparaissent dans le local situé en dessous : le syndicat des copropriétaires peut-il répondre simplement “ce n’est pas à nous” ?
La Cour de cassation vient d’apporter une réponse particulièrement importante.
Dans son arrêt du 17 septembre 2026, elle distingue clairement deux questions souvent confondues en copropriété : qui doit entretenir ou supporter certaines dépenses et qui répond du dommage causé à la victime.
Une clause du règlement peut parfaitement prévoir que l’entretien d’une partie commune à jouissance privative incombe au copropriétaire bénéficiaire. Mais cette répartition interne ne suffit pas à faire disparaître la responsabilité du syndicat lorsque le dommage trouve juridiquement son origine dans une partie commune.
Le syndicat conserve ensuite, selon les circonstances, la possibilité d’exercer un recours contre la personne qui devait entretenir l’ouvrage.
Pour les copropriétés, cette décision est particulièrement utile pour les toitures-terrasses, terrasses, jardins, cours, balcons ou autres ouvrages communs affectés à l’usage exclusif d’un lot.
À retenir
- Une partie commune à jouissance privative reste juridiquement une partie commune.
- Le règlement peut mettre certaines charges d’entretien à la charge du copropriétaire qui en a la jouissance exclusive.
- Cette clause ne permet pas, à elle seule, d’écarter la responsabilité du syndicat envers la victime d’un dommage provenant de la partie commune.
- Le syndicat peut ensuite, le cas échéant, exercer une action récursoire contre la personne à laquelle l’entretien incombait.
- Il faut toujours déterminer l’origine technique du dommage avant de conclure sur la responsabilité.
- L’arrêt du 17 septembre 2026 applique l’ancienne rédaction de l’article 14, applicable aux faits du litige.
- Depuis le 1er juin 2020, l’article 14 prévoit que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice des actions récursoires.
- Entretien, répartition des charges et responsabilité envers la victime sont donc trois questions distinctes.
1. Qu’est-ce qu’une partie commune à jouissance privative ?
L’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 donne aujourd’hui une définition claire.
Les parties communes à jouissance privative sont des parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot.
Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le copropriétaire bénéficiaire ne devient donc pas propriétaire de la terrasse, du jardin ou de la cour simplement parce qu’il est le seul à pouvoir l’utiliser.
Le droit de jouissance privative est accessoire au lot auquel il est attaché.
Jouissance privative ne signifie pas propriété privative.
Dans la pratique, les copropriétés comportent fréquemment :
- des terrasses communes accessibles depuis un seul appartement ;
- des jardins communs affectés à l’usage exclusif d’un rez-de-chaussée ;
- des cours ou courettes utilisées par un seul lot ;
- des portions de toiture-terrasse accessibles depuis un logement ;
- certains balcons ou ouvrages dont la qualification doit être recherchée dans le règlement.
Notre article sur les parties communes spéciales montre déjà pourquoi la qualification juridique de l’ouvrage doit précéder toute analyse de responsabilité ou de vote.
2. Le règlement peut-il mettre l’entretien à la charge du bénéficiaire ?
Oui.
L’article 6-3 précise que le règlement de copropriété peut déterminer les charges supportées par le titulaire du droit de jouissance privative.
Il est donc possible de prévoir que le copropriétaire qui bénéficie exclusivement d’une terrasse ou d’un jardin prend en charge certaines dépenses d’entretien.
Mais il faut lire la clause avec précision.
Selon les règlements, on peut rencontrer des formulations portant sur :
- l’entretien courant ;
- les revêtements superficiels ;
- les plantations ;
- le nettoyage ;
- les réparations ;
- certaines dépenses particulières liées à l’usage exclusif.
Le fait que la clause utilise le mot « réparation » ne règle pourtant pas automatiquement toutes les questions.
Il faut encore déterminer la qualification de l’élément qui a causé le dommage, la portée exacte de la clause, la nature de l’entretien éventuellement omis, la personne responsable envers la victime et la possibilité d’un recours interne.
C’est pourquoi un règlement de copropriété ne doit jamais être lu à partir d’une phrase isolée.
3. Que s’est-il passé dans l’affaire jugée le 17 septembre 2026 ?
L’affaire concernait un locataire exploitant un local commercial situé sous une toiture-terrasse.
Cette toiture-terrasse était une partie commune de la copropriété à usage exclusif du lot n° 3, situé au premier étage.
Le règlement de copropriété comportait une clause indiquant que l’entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif d’un ou plusieurs lots étaient à la charge des propriétaires concernés.
Des infiltrations d’eau se sont produites depuis la toiture-terrasse et ont affecté le local situé en dessous.
L’assemblée générale avait décidé en 2015 une réfection totale du complexe d’étanchéité, travaux réalisés en 2017.
Le locataire victime des infiltrations a recherché l’indemnisation de ses préjudices, notamment contre le syndicat des copropriétaires.
Le raisonnement de la cour d’appel
La cour d’appel de Lyon avait retenu que le sinistre provenait de la défectuosité du complexe d’étanchéité de la toiture-terrasse, partie commune affectée à l’usage exclusif d’un lot.
Mais elle avait estimé que la clause du règlement mettant entretien et réparations à la charge du bénéficiaire de l’usage exclusif permettait d’écarter la responsabilité du syndicat.
C’est ce raisonnement que la Cour de cassation censure.
4. Pourquoi la Cour de cassation casse-t-elle la décision ?
La Cour rappelle le caractère d’ordre public de la responsabilité prévue par l’article 14 dans sa rédaction applicable aux faits.
Elle pose une règle très nette :
Une clause peut transférer une obligation d’entretien au bénéficiaire d’une partie commune à jouissance exclusive ; elle ne peut pas, par elle-même, supprimer la responsabilité de plein droit du syndicat envers la victime.
Autrement dit, la répartition interne de l’entretien ne devient pas une clause d’exonération générale du syndicat.
La victime et les rapports internes entre copropriétaires ne se situent pas sur le même plan juridique.
Le syndicat peut être tenu envers la victime puis rechercher, dans un second temps, la responsabilité de la personne ayant manqué à son obligation d’entretien lorsque les conditions sont réunies.
Responsabilité envers la victime ≠ répartition définitive de la charge entre le syndicat et le bénéficiaire de la jouissance.
5. Pourquoi faut-il distinguer entretien, charges et responsabilité ?
Ce sont trois niveaux différents.
| Question | Ce qu’il faut examiner |
|---|---|
| Qui entretient ? | Règlement de copropriété, nature de l’ouvrage, obligations du bénéficiaire |
| Qui supporte la dépense ? | Clause de charges, décision d’AG, nature des travaux, éventuelle faute |
| Qui répond envers la victime ? | Origine du dommage et régime de responsabilité applicable |
| Qui supporte finalement le coût ? | Éventuelle action récursoire après indemnisation |
Une clause peut ainsi être parfaitement valable pour répartir l’entretien sans suffire à régler la responsabilité à l’égard d’un tiers ou d’un autre copropriétaire.
C’est exactement le point sur lequel l’arrêt du 17 septembre 2026 apporte une clarification forte.
Exemple concret
Une terrasse commune à jouissance privative couvre un appartement situé au-dessous. Le règlement impose au bénéficiaire de la terrasse son entretien.
Une infiltration apparaît.
Avant de conclure, il faut déterminer :
- si l’eau provient de l’étanchéité commune ;
- si le défaut relève d’un manque d’entretien courant ou d’une défaillance structurelle ;
- si le dommage trouve son origine dans la partie commune ;
- si le bénéficiaire a manqué à ses obligations ;
- si le syndicat peut exercer un recours contre lui.
La phrase « l’entretien est à sa charge » ne suffit pas à résoudre toutes ces questions.
6. Quelle est la portée de l’article 14 aujourd’hui ?
L’arrêt du 17 septembre 2026 applique expressément l’article 14 dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, car les faits du dossier relevaient de cette période.
À l’époque, le syndicat était responsable de plein droit des dommages causés par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice des actions récursoires.
Depuis le 1er juin 2020, la rédaction est différente.
L’article 14 prévoit aujourd’hui que :
le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Il ne faut donc pas écrire que l’arrêt du 17 septembre 2026 interprète directement la rédaction actuelle mot pour mot.
En revanche, son enseignement reste très utile : une clause interne de répartition de l’entretien ne doit pas être utilisée comme une exonération automatique de responsabilité.
7. Que faut-il vérifier lorsqu’une infiltration provient d’une terrasse ?
Le diagnostic technique devient central.
Une terrasse peut comprendre plusieurs couches ou éléments dont la qualification juridique n’est pas nécessairement identique :
- structure porteuse ;
- dalle ;
- complexe d’étanchéité ;
- isolant ;
- chape ;
- revêtement superficiel ;
- évacuations d’eaux pluviales ;
- joints ;
- garde-corps ;
- ouvrages ajoutés par le copropriétaire.
Dans certains règlements, le revêtement superficiel est privatif tandis que l’étanchéité et la structure restent communes.
Un expert peut conclure que l’infiltration vient de l’étanchéité, alors que le bénéficiaire pensait être responsable uniquement du nettoyage ou du revêtement.
La bonne méthode consiste donc à rapprocher :
rapport technique → règlement de copropriété → qualification de l’élément → origine du dommage → responsabilité.
Un audit documentaire ne remplace pas l’expertise technique lorsqu’une origine d’infiltration est discutée.
8. Le syndicat peut-il ensuite se retourner contre le copropriétaire bénéficiaire ?
Oui, le principe de l’action récursoire est expressément préservé.
C’est un point fondamental.
La responsabilité du syndicat envers la victime ne signifie pas nécessairement que la copropriété devra définitivement supporter l’intégralité de la dépense.
Si le règlement mettait réellement une obligation d’entretien à la charge du bénéficiaire et qu’un manquement à cette obligation a contribué au dommage, le syndicat peut chercher à obtenir remboursement de tout ou partie des sommes supportées.
Mais ce recours n’est pas automatique.
Il faut notamment établir :
- l’existence et la portée de l’obligation d’entretien ;
- le manquement du copropriétaire ;
- le lien entre ce manquement et le dommage ;
- les dépenses ou indemnités supportées par le syndicat.
Le syndicat peut être responsable envers la victime sans être nécessairement le débiteur définitif de toute la charge.
9. Quelles autres parties communes à jouissance privative sont concernées ?
L’arrêt portait sur une toiture-terrasse, mais le raisonnement intéresse plus largement toutes les parties communes à jouissance exclusive.
On peut notamment rencontrer :
- jardins privatifs ;
- cours et courettes ;
- terrasses ;
- toitures-terrasses ;
- certains balcons ;
- espaces extérieurs réservés à un lot ;
- ouvrages communs dont l’usage est exclusivement attaché à un appartement ou local.
La qualification reste toutefois essentielle.
Un jardin véritablement privatif n’est pas juridiquement identique à un jardin commun à jouissance privative. De même, une terrasse peut être privative pour son revêtement mais commune pour sa structure et son étanchéité.
Notre article sur le règlement de copropriété à jour rappelle pourquoi les désignations anciennes ou ambiguës doivent être analysées avec prudence.
10. Comment contrôler un dossier de sinistre sur une partie commune à jouissance privative ?
La priorité consiste à ne pas partir de la question « qui doit payer ? » mais de la question « qu’est-ce qui a causé le dommage ? ».
Chaîne de contrôle
qualification de l’ouvrage → jouissance exclusive → clause du règlement → origine technique → obligation d’entretien → responsabilité envers la victime → recours éventuel.
Ce que nous constatons lors de nos audits
- une terrasse qualifiée de « privative » dans les échanges alors que le règlement la classe en partie commune à jouissance exclusive ;
- une clause d’entretien interprétée comme une exonération totale du syndicat ;
- une infiltration attribuée au revêtement alors que le rapport d’expertise vise l’étanchéité commune ;
- des travaux engagés sans lecture précise de la clause du règlement ;
- une prise en charge du sinistre sans analyse d’un éventuel recours contre le bénéficiaire ;
- une confusion entre frais d’entretien et responsabilité envers la victime ;
- un règlement ancien dont la répartition entre revêtement, étanchéité et gros œuvre est ambiguë.
Checklist du conseil syndical
- ✓ Identifier précisément la partie d’immeuble concernée.
- ✓ Lire le règlement de copropriété et ses modificatifs.
- ✓ Vérifier s’il s’agit d’une partie commune à jouissance privative.
- ✓ Identifier les charges mises à la charge du bénéficiaire.
- ✓ Faire préciser l’origine technique du dommage.
- ✓ Distinguer entretien courant, réparation et gros œuvre.
- ✓ Vérifier les rapports d’expertise et constats d’infiltration.
- ✓ Ne pas écarter automatiquement la responsabilité du syndicat sur la seule base du règlement.
- ✓ Examiner l’assurance de la copropriété et celle du copropriétaire concerné.
- ✓ Analyser l’existence d’un recours éventuel contre le bénéficiaire.
- ✓ Conserver les décisions d’AG relatives aux travaux de réparation.
Lorsque des travaux importants sont nécessaires, il faut également contrôler la préparation de l’assemblée générale et la majorité applicable à la décision.
Si des mesures immédiates doivent être prises pour préserver l’immeuble, notre analyse sur les travaux urgents en copropriété permet de distinguer les pouvoirs du syndic et ceux de l’assemblée.
Principaux textes et jurisprudence
| Référence | Objet | Source officielle |
|---|---|---|
| Cour de cassation, 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973, arrêt n° 498 FS-B | Clause d’entretien d’une partie commune à jouissance exclusive et responsabilité du syndicat | Cour de cassation |
| Article 14 de la loi du 10 juillet 1965 | Responsabilité actuelle du syndicat pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes | Légifrance |
| Article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 | Définition des parties communes à jouissance privative et charges du bénéficiaire | Légifrance |
Questions fréquentes
Une terrasse à usage exclusif est-elle forcément privative ?
Non. Elle peut être une partie commune affectée à l’usage exclusif d’un lot. Il faut vérifier le règlement de copropriété et les titres.
Le règlement peut-il mettre l’entretien d’une terrasse commune à la charge d’un copropriétaire ?
Oui. L’article 6-3 permet au règlement de préciser les charges supportées par le titulaire d’un droit de jouissance privative.
Cette clause exonère-t-elle automatiquement le syndicat en cas d’infiltration ?
Non. L’arrêt du 17 septembre 2026 rappelle qu’une telle clause ne peut pas, à elle seule, supprimer la responsabilité du syndicat envers la victime lorsque les conditions de cette responsabilité sont réunies.
Le syndicat devra-t-il toujours payer définitivement ?
Non nécessairement. Le texte et l’arrêt préservent les actions récursoires. Le syndicat peut rechercher la responsabilité de la personne qui devait entretenir l’ouvrage si les conditions sont démontrées.
Qui paie l’étanchéité d’une terrasse ?
Il faut lire le règlement et qualifier les différentes couches de l’ouvrage. Dans de nombreuses copropriétés, l’étanchéité et la structure sont communes tandis que certains revêtements superficiels sont privatifs, mais ce n’est pas une règle absolue.
L’arrêt du 17 septembre 2026 applique-t-il directement l’article 14 actuel ?
Non. Il applique l’ancienne rédaction de l’article 14, correspondant aux faits du litige. L’article 14 actuel vise les dommages ayant leur origine dans les parties communes et conserve expressément les actions récursoires.
Un locataire peut-il agir contre le syndicat ?
L’article 14 vise les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers. Un locataire peut donc, selon les circonstances et l’origine du dommage, rechercher la responsabilité du syndicat.
Que faut-il faire en premier en cas d’infiltration ?
Documenter le sinistre, identifier l’origine technique, relire le règlement de copropriété et préserver les preuves avant de conclure sur la responsabilité ou la répartition des dépenses.
L’analyse JUDEXIMMO Conseil
L’arrêt du 17 septembre 2026 est particulièrement utile parce qu’il oblige à séparer des questions que les dossiers de copropriété mélangent souvent.
La première est la qualification juridique de la terrasse ou de l’ouvrage. La deuxième est l’obligation d’entretien interne. La troisième est la responsabilité envers celui qui subit le dommage. La quatrième est la répartition définitive du coût après un éventuel recours.
Une clause du règlement peut parfaitement avoir un effet sur la deuxième question sans régler automatiquement les trois autres.
C’est pourquoi la formule « jouissance privative = responsabilité privative » est trop simpliste.
La bonne analyse doit partir de l’ouvrage et de l’origine du dommage, puis seulement examiner le règlement et les éventuels recours.
Cette méthode protège également la copropriété contre l’erreur inverse : considérer que le syndicat doit toujours supporter définitivement toutes les dépenses dès qu’une partie commune est en cause.
Le rôle de l’audit est donc de reconstruire la chaîne complète : qualification → origine → obligation → responsabilité → recours.
Une terrasse, un jardin ou une cour à jouissance privative est à l’origine d’un sinistre ?
JUDEXIMMO Conseil peut analyser le règlement de copropriété, la qualification de l’ouvrage, les rapports techniques, les décisions d’assemblée générale et les responsabilités susceptibles d’être engagées.
Cette analyse peut être intégrée à un audit indépendant de copropriété ou à une étude ciblée du dossier.
