Un règlement de copropriété à jour n’est pas nécessairement un règlement récent. Un document établi dans les années 1970 peut encore comporter de nombreuses clauses applicables, tandis qu’un règlement plus récent peut ne plus correspondre à la réalité de l’immeuble après des divisions de lots, des travaux, des changements d’usage ou plusieurs modificatifs successifs.
La bonne question n’est donc pas seulement : « De quand date notre règlement ? » Il faut surtout vérifier s’il décrit encore correctement les lots, les parties communes, les droits de jouissance, les charges, la destination de l’immeuble et les règles applicables aujourd’hui.
La loi ELAN de 2018 a introduit de nouvelles règles sur les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative. Mais le dispositif a ensuite été modifié par la loi 3DS du 21 février 2022. Pour les copropriétés antérieures au 1er juillet 2022, l’absence de certaines mentions dans le règlement ne signifie donc pas automatiquement que ces droits ou parties communes ont disparu.
Avant d’engager une réécriture complète, il faut procéder méthodiquement : récupérer la dernière version publiée, identifier les modificatifs, rapprocher le règlement de l’état descriptif de division, vérifier les grilles de charges et comparer les documents juridiques avec la situation réelle de l’immeuble.
À retenir
- Un règlement ancien n’est pas automatiquement irrégulier ou inutilisable.
- L’état descriptif de division peut être inclus dans le règlement de copropriété ou constituer un document distinct.
- Les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative obéissent à des règles différentes.
- Pour les copropriétés mises en copropriété avant le 1er juillet 2022, l’absence de certaines mentions doit être traitée selon le régime spécifique issu de la loi 3DS.
- Une clause contraire à certaines dispositions impératives peut être réputée non écrite sans que l’ensemble du règlement doive être réécrit.
- La majorité nécessaire pour modifier le règlement dépend de la nature exacte de la modification envisagée.
1. Vérifier d’abord quelle est la dernière version du règlement
Dans de nombreuses copropriétés, le premier problème n’est pas le contenu du règlement mais l’identification de sa version réellement applicable.
Le conseil syndical dispose parfois du règlement d’origine, alors que plusieurs modificatifs ont été adoptés et publiés depuis : division ou réunion de lots, cession de parties communes, création d’un lot, modification de tantièmes, création d’un droit de jouissance ou adaptation à une évolution législative.
Un audit sérieux commence donc par une chronologie documentaire.
| Document | Contrôle à effectuer |
|---|---|
| Règlement d’origine | Date, publication, références de publicité foncière |
| État descriptif de division | Lots, quotes-parts, consistance et correspondance avec le règlement |
| Modificatifs | Date de vote, acte, publication et objet de chaque modification |
| Plans | Concordance avec l’organisation actuelle de l’immeuble |
| Procès-verbaux | Décisions ayant entraîné ou prévu une modification juridique |
L’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le règlement et ses modifications ne deviennent opposables aux ayants cause à titre particulier qu’à compter de leur publication au fichier immobilier.
Il faut donc distinguer une décision d’assemblée générale d’une modification effectivement publiée.
2. Règlement de copropriété et état descriptif de division : correspondent-ils encore ?
L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’un règlement conventionnel de copropriété peut inclure ou non l’état descriptif de division.
Dans la pratique, ces deux documents sont souvent réunis dans un même acte, mais ils ont des fonctions distinctes.
Le règlement fixe notamment la destination des parties privatives et communes, les conditions de leur jouissance, les règles relatives à l’administration des parties communes et, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.
L’état descriptif de division identifie les lots et leurs composantes. Lorsqu’un lot a été divisé, réuni, transformé ou supprimé, le rapprochement entre les documents devient essentiel.
Signaux d’alerte
- numéros de lots ne correspondant plus aux ventes récentes ;
- local devenu appartement sans mise à jour identifiable ;
- partie commune annexée matériellement mais non régularisée ;
- cave, parking ou grenier dont la situation juridique est ambiguë ;
- tantièmes différents selon les documents utilisés ;
- plans incompatibles avec la configuration actuelle.
Une incohérence ne signifie pas automatiquement que l’usage actuel est irrégulier. Elle signifie qu’il faut identifier son origine et les décisions ou actes qui l’ont rendue possible.
3. Parties communes spéciales : les mentions du règlement sont-elles cohérentes ?
Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles appartiennent indivisément à ces copropriétaires.
L’article 6-2 précise également que leur création est indissociable de charges spéciales et que, lorsque la décision concerne uniquement ces parties, seuls les copropriétaires concernés participent au vote.
Dans une copropriété composée de plusieurs bâtiments, la qualification juridique d’une toiture, d’un escalier, d’un ascenseur ou d’un réseau peut donc modifier à la fois la propriété de la partie commune, la répartition des dépenses, le collège de copropriétaires appelé à voter et les conditions d’autorisation de certains travaux ou contentieux.
Notre analyse sur les parties communes spéciales et le collège des copropriétaires appelé à voter développe précisément cette question.
Attention à la date de mise en copropriété
La règle issue de l’article 6-4 doit être lue avec les dispositions transitoires de la loi 3DS.
Pour les immeubles mis en copropriété après le 1er juillet 2022, l’article 6-4 impose la mention expresse des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative dans le règlement.
Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, lorsque le règlement ne mentionne pas des parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, la question de leur mention doit être inscrite à l’ordre du jour de chaque assemblée générale. La loi précise cependant que l’absence de cette mention est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes.
Point de vigilance JUDEXIMMO
Il faut donc éviter la formule trop générale : « votre règlement n’a pas été mis à jour après la loi ELAN, donc vos parties communes spéciales n’existent plus ».
La date de mise en copropriété et le régime transitoire doivent être vérifiés avant toute conclusion.
4. Jouissance privative : le règlement distingue-t-il propriété et droit d’usage ?
Une terrasse, un jardin, une cour ou une toiture-terrasse peut être une partie commune dont l’usage est réservé à un lot.
L’article 6-3 précise qu’une partie commune à jouissance privative reste la propriété indivise de tous les copropriétaires. Seul son usage ou son utilité est réservé au lot auquel le droit de jouissance est attaché.
Le droit de jouissance privative est accessoire au lot. Il ne constitue pas lui-même une partie privative indépendante.
Points à contrôler
- la zone concernée est-elle clairement identifiée ?
- le lot bénéficiaire est-il déterminé ?
- le droit est-il prévu dans le règlement ou dans un modificatif ?
- les charges supportées par le titulaire sont-elles précisées, le cas échéant ?
- les travaux réalisés sur cette partie ont-ils été autorisés lorsqu’une autorisation était nécessaire ?
Une mention imprécise peut créer des désaccords sur l’entretien, l’étanchéité, les plantations, les clôtures, les travaux ou l’accès nécessaire pour intervenir sur l’immeuble.
| Qualification | Propriété | Usage |
|---|---|---|
| Partie privative | Copropriétaire du lot | Réservé au propriétaire dans les limites du règlement et de la destination |
| Partie commune générale | Ensemble des copropriétaires | Collectif |
| Partie commune spéciale | Certains copropriétaires | Affectée à leur usage ou utilité |
| Partie commune à jouissance privative | Ensemble des copropriétaires | Usage exclusif attaché à un lot |
5. Les grilles de charges sont-elles encore cohérentes ?
Un règlement de copropriété peut être parfaitement lisible sur la description des lots et pourtant comporter une répartition des charges qui mérite d’être vérifiée.
L’article 10 distingue principalement deux grandes catégories.
Services collectifs et éléments d’équipement commun
Les copropriétaires participent à ces charges en fonction de l’utilité objective que ces services ou équipements présentent à l’égard de chaque lot, lorsqu’elles ne sont pas individualisées.
Conservation, entretien et administration des parties communes
Ces charges sont supportées proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots, selon les règles prévues par la loi.
Le règlement doit fixer la quote-part de chaque lot dans chaque catégorie de charges et indiquer les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul.
Le contrôle utile consiste donc à rapprocher : Règlement → état descriptif de division → tantièmes → équipements → appels de fonds → comptabilité.
Notre article sur l’audit des charges de copropriété détaille les principaux contrôles financiers à effectuer.
Une clé ancienne est-elle automatiquement irrégulière ?
Non. L’ancienneté ne suffit pas. Il faut vérifier la logique juridique de la clé, la structure de l’immeuble, les transformations intervenues et la catégorie de charges concernée.
Lorsqu’une clé paraît incohérente, il faut également distinguer une erreur dans l’application de la clé existante d’un problème portant sur la clé elle-même.
6. Les transformations de lots ont-elles été correctement régularisées ?
Les immeubles évoluent. Des lots sont divisés, réunis ou changent d’affectation. Des caves peuvent être réunies à des logements. Des locaux commerciaux sont transformés. Des parties communes peuvent être cédées ou incorporées à un lot.
Toutes ces transformations ne produisent pas les mêmes conséquences juridiques.
Questions à poser
- la transformation a-t-elle modifié la consistance du lot ?
- un nouveau lot a-t-il été créé ?
- des tantièmes ont-ils été modifiés ?
- une partie commune a-t-elle été cédée ?
- les clés de charges ont-elles été adaptées ?
- la décision d’assemblée générale existe-t-elle ?
- le modificatif a-t-il été publié ?
Une utilisation ancienne ou tolérée ne remplace pas automatiquement les actes nécessaires.
Avant une vente, des travaux importants ou une contestation, ces incohérences méritent d’être identifiées précisément afin de distinguer ce qui relève d’une simple mise à jour documentaire de ce qui nécessite une décision du syndicat.
7. Les clauses anciennes sont-elles encore applicables ?
Un règlement ancien peut contenir des clauses dont la rédaction ne correspond plus au droit actuel. Cela ne signifie pas pour autant que tout le document soit devenu caduc.
L’article 43 de la loi de 1965 prévoit que les clauses contraires à un ensemble de dispositions impératives de la loi et de son décret d’application sont réputées non écrites.
Cette notion doit être distinguée d’une simple clause ancienne ou difficile à interpréter.
| Situation | Lecture à retenir |
|---|---|
| Clause ancienne mais compatible avec les textes impératifs | Elle peut continuer à s’appliquer |
| Clause contraire à une règle impérative visée par l’article 43 | Elle peut être réputée non écrite |
| Clause ambiguë | Analyse du texte, de la destination et des actes nécessaire |
| Immeuble transformé mais règlement inchangé | Vérifier les décisions et actes intervenus depuis l’origine |
La destination de l’immeuble reste essentielle
L’article 8 permet au règlement d’encadrer les droits des copropriétaires lorsque les restrictions sont justifiées par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation.
Il faut donc vérifier la cohérence entre la destination prévue aux actes, l’usage des parties privatives, les activités exercées, les clauses relatives aux commerces ou professions et les éventuelles restrictions plus récentes.
Une clause restrictive ne doit pas être appréciée isolément. Sa validité et sa portée dépendent de son contenu et de la destination de l’immeuble.
8. Faut-il réellement modifier le règlement et à quelle majorité ?
Il n’existe pas une majorité unique pour toutes les modifications du règlement de copropriété.
La majorité dépend de l’objet juridique précis de la modification.
Adaptation rendue nécessaire par une évolution législative ou réglementaire
L’article 24 prévoit que les adaptations du règlement rendues nécessaires par des modifications législatives ou réglementaires intervenues depuis son établissement peuvent être approuvées à la majorité de l’article 24.
Jouissance, usage ou administration des parties communes
L’article 26 prévoit la double majorité pour les modifications du règlement concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, sous réserve des dispositions particulières applicables.
Destination de l’immeuble et droits des copropriétaires
L’article 26 encadre beaucoup plus strictement les modifications portant sur la destination de l’immeuble. Certaines décisions ne peuvent être prises qu’à l’unanimité. L’assemblée ne peut pas non plus, quelle que soit la majorité utilisée, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou de leurs modalités de jouissance telles qu’elles résultent du règlement.
| Modification envisagée | Réflexe avant le vote |
|---|---|
| Simple adaptation aux textes nouveaux | Vérifier l’article 24 II f |
| Jouissance ou administration des parties communes | Vérifier l’article 26 |
| Répartition des charges | Identifier la cause de la modification et le régime spécifique applicable |
| Destination de l’immeuble | Vérifier si l’unanimité est requise |
| Modification touchant directement les droits d’un lot | Ne pas appliquer mécaniquement une majorité générale |
Notre guide sur les majorités des articles 24, 25 et 26 permet de replacer ces décisions dans le fonctionnement général de l’assemblée.
Une fois votée, la modification doit-elle être publiée ?
Oui lorsqu’elle doit produire ses effets à l’égard des acquéreurs successifs. L’article 13 rattache l’opposabilité aux ayants cause à titre particulier à la publication au fichier immobilier.
Une décision d’assemblée générale et un règlement mis à jour publié ne doivent donc pas être confondus.
9. Méthode de contrôle JUDEXIMMO : 10 points à vérifier
Ce que nous constatons lors de nos audits
- le conseil syndical ne dispose que du règlement d’origine alors que plusieurs modificatifs existent ;
- des numéros de lots diffèrent entre le règlement, les actes récents et la comptabilité ;
- une grille de charges est utilisée comme preuve unique d’une partie commune spéciale ;
- une terrasse est décrite comme « privative » alors que son statut juridique réel est celui d’une partie commune à jouissance privative ;
- des travaux anciens ont modifié les lieux sans que les documents disponibles permettent de retracer la régularisation ;
- des clés de charges sont appliquées mécaniquement sans rapprochement avec les équipements concernés ;
- une clause ancienne est présentée comme automatiquement nulle sans analyse de son caractère impératif ;
- l’absence d’une mention issue de la loi ELAN est interprétée sans tenir compte du régime transitoire de la loi 3DS ;
- une modification a été votée mais aucune preuve de publication n’est disponible ;
- la majorité proposée pour modifier le règlement est déterminée avant d’avoir qualifié juridiquement la modification.
Checklist du conseil syndical
- ✓ Récupérer le règlement d’origine.
- ✓ Recenser tous les modificatifs publiés.
- ✓ Identifier la dernière version opposable.
- ✓ Rapprocher règlement et état descriptif de division.
- ✓ Vérifier les plans et les numéros de lots.
- ✓ Identifier les parties communes spéciales.
- ✓ Identifier les parties communes à jouissance privative.
- ✓ Contrôler les grilles de charges.
- ✓ Recenser les transformations de lots.
- ✓ Identifier les clauses nécessitant une analyse juridique.
- ✓ Vérifier la date de mise en copropriété au regard du régime ELAN / 3DS.
- ✓ Déterminer la majorité uniquement après avoir défini l’objet de la modification.
- ✓ Conserver la preuve de publication des modificatifs.
Cette analyse peut utilement être menée avant une assemblée générale. Notre article sur la préparation d’une assemblée générale de copropriété permet de structurer cette vérification en amont du vote.
Principaux textes applicables
| Texte | Objet | Source officielle |
|---|---|---|
| Article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 | Parties communes spéciales, propriété, charges et vote | Consulter sur Légifrance |
| Article 6-3 | Parties communes à jouissance privative | Consulter sur Légifrance |
| Article 6-4 | Mention expresse dans le règlement, sous réserve du régime transitoire | Consulter sur Légifrance |
| Article 89 de la loi 3DS du 21 février 2022 | Régime des copropriétés antérieures au 1er juillet 2022 | Consulter sur Légifrance |
| Articles 8 et 10 | Contenu du règlement, destination et répartition des charges | Article 8 — Article 10 |
| Articles 24 et 26 | Majorités applicables à certaines modifications du règlement | Article 24 — Article 26 |
| Article 43 | Clauses contraires aux dispositions impératives réputées non écrites | Consulter sur Légifrance |
Questions fréquentes
Un règlement de copropriété ancien doit-il obligatoirement être refait ?
Non. Son ancienneté ne suffit pas à imposer une réécriture complète. Il faut vérifier ses clauses, les transformations de l’immeuble, les modificatifs publiés et les évolutions législatives réellement applicables.
La loi ELAN oblige-t-elle toutes les copropriétés à modifier leur règlement ?
Non dans cette formulation générale. Le dispositif initial a été modifié par la loi 3DS. Pour les copropriétés antérieures au 1er juillet 2022, un régime spécifique s’applique aux parties communes spéciales et à jouissance privative non mentionnées.
Une partie commune spéciale non mentionnée au règlement peut-elle exister ?
Pour les copropriétés mises en copropriété avant le 1er juillet 2022, la loi 3DS précise que l’absence de mention est sans conséquence sur l’existence des parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes.
Une terrasse à usage exclusif est-elle forcément privative ?
Non. Elle peut rester une partie commune appartenant indivisément à tous les copropriétaires tout en faisant l’objet d’un droit de jouissance privative attaché à un lot.
Une clause ancienne est-elle automatiquement nulle ?
Non. Il faut déterminer si elle est contraire à une disposition impérative. L’article 43 prévoit que certaines clauses contraires aux textes qu’il vise sont réputées non écrites.
Quelle majorité faut-il pour modifier le règlement ?
Il n’existe pas de majorité unique. Une adaptation aux évolutions législatives peut relever de l’article 24, tandis que d’autres modifications relèvent de l’article 26 ou, dans certains cas, de l’unanimité.
Une modification votée en AG suffit-elle ?
Pas toujours. Lorsqu’elle doit être opposable aux acquéreurs successifs, la modification doit être publiée au fichier immobilier.
Que doit contrôler le conseil syndical avant de proposer une mise à jour ?
Il doit réunir le règlement, l’état descriptif de division, les modificatifs, les plans, les grilles de charges et les procès-verbaux permettant de retracer les transformations de l’immeuble.
L’analyse JUDEXIMMO Conseil
Le principal risque consiste à raisonner uniquement à partir de l’âge du règlement.
Un règlement de copropriété doit être analysé comme un ensemble documentaire vivant : règlement d’origine, état descriptif de division, modificatifs, plans, décisions d’assemblée générale et grilles de charges.
La priorité est d’identifier les incohérences qui ont une conséquence concrète : mauvais collège de votants, répartition contestable, droit de jouissance mal défini, lot transformé sans traçabilité, clause devenue incompatible avec une règle impérative ou modification non publiée.
Il faut également distinguer une régularisation nécessaire d’une simple opportunité de clarification. Une mise à jour globale du règlement peut être utile, mais elle ne doit pas être présentée comme obligatoire lorsque les textes ne l’imposent pas.
Cette méthode permet au conseil syndical de préparer une décision fondée sur des faits et des documents, plutôt que sur l’impression générale que le règlement serait « trop vieux ».
Audit express du règlement de copropriété
JUDEXIMMO Conseil peut contrôler :
- la version publiée du règlement ;
- l’état descriptif de division ;
- les modificatifs ;
- les plans ;
- les parties communes générales et spéciales ;
- les droits de jouissance privative ;
- les lots et tantièmes ;
- les grilles de charges ;
- les transformations intervenues ;
- les clauses nécessitant une vérification ;
- les majorités envisageables pour les régularisations.
Le livrable distingue quatre niveaux :
- Règlement cohérent avec les éléments contrôlés ;
- Points à clarifier ou documents à compléter ;
- Régularisation à étudier ;
- Modification du règlement à préparer.
Lorsque le conseil syndical n’obtient pas les actes ou modificatifs nécessaires, notre guide sur les documents non transmis au conseil syndical permet d’organiser la demande.
Votre règlement ne correspond plus clairement à la réalité de l’immeuble ?
Un contrôle documentaire permet de distinguer les clauses encore applicables, les incohérences à vérifier et les modifications réellement nécessaires avant de lancer une réécriture générale.
JUDEXIMMO Conseil accompagne les copropriétaires et conseils syndicaux dans le cadre d’un audit indépendant de copropriété.
