Copropriété sans syndic : que faire et comment en désigner un ?

Une copropriété sans syndic ne se trouve pas simplement face à un problème administratif.

Le syndic est l’organe chargé d’exécuter les décisions de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de gérer les comptes, de représenter le syndicat des copropriétaires et de faire intervenir les entreprises lorsqu’une décision ou une urgence l’exige.

Lorsque son mandat a expiré sans successeur, qu’il a quitté ses fonctions ou qu’aucun candidat n’a été élu, la copropriété doit donc réagir rapidement.

Mais toutes les situations de vacance ne se traitent pas de la même manière.

Le droit distingue notamment deux hypothèses :

une assemblée générale a bien été convoquée pour désigner un syndic, mais aucun candidat n’a finalement été élu ;
la copropriété se retrouve sans syndic pour une autre raison : expiration du mandat sans assemblée valable, démission, décès ou autre disparition du mandat.

Cette distinction est essentielle car la procédure à suivre n’est pas la même.

Dans certains cas, un copropriétaire peut directement convoquer l’assemblée générale.

Dans d’autres, il faut saisir le président du tribunal judiciaire afin qu’un syndic soit désigné.

À retenir

Chaque copropriété doit disposer d’un syndic.
Un mandat arrivé à expiration ne se prolonge pas simplement parce que l’ancien syndic continue à connaître l’immeuble.
Si une assemblée régulièrement convoquée pour élire un syndic échoue à en désigner un, le président du tribunal judiciaire peut désigner directement le syndic.
Si la copropriété est sans syndic pour une autre raison, tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale afin d’en désigner un.
Cette assemblée a exclusivement pour objet de désigner un syndic.
La convocation doit respecter les règles applicables aux assemblées générales, notamment le délai de principe de 21 jours.
Si aucune assemblée n’est convoquée, le tribunal peut désigner un administrateur provisoire chargé notamment d’organiser une AG pour élire un syndic.
Il ne faut pas confondre cette procédure avec l’administrateur provisoire d’une copropriété en difficulté.
Le syndic élu par l’assemblée doit être désigné à la majorité de l’article 25, avec éventuelle application de l’article 25-1 lorsque les conditions sont réunies.
Plus la vacance dure, plus la gestion bancaire, comptable, contractuelle et technique de l’immeuble peut devenir difficile.

Sommaire

Une copropriété peut-elle légalement rester sans syndic ?
Dans quelles situations une copropriété se retrouve-t-elle sans syndic ?
Que se passe-t-il lorsque le mandat du syndic a expiré ?
Pourquoi faut-il distinguer deux procédures ?
Cas n°1 : l’AG n’a pas réussi à désigner un syndic
Cas n°2 : la copropriété est sans syndic pour une autre raison
Un copropriétaire peut-il convoquer lui-même une AG ?
Comment préparer cette assemblée générale ?
Comment le nouveau syndic est-il élu ?
Quand faut-il demander un administrateur provisoire ?
Quelle est la mission de cet administrateur provisoire ?
Que faire des urgences pendant la période sans syndic ?
Que deviennent les comptes bancaires et les paiements ?
Comment récupérer les documents de la copropriété ?
Les erreurs à éviter
Checklist pour sortir rapidement de la vacance
Les principaux textes applicables
Questions fréquentes
L’analyse JUDEXIMMO Conseil

Une copropriété peut-elle légalement rester sans syndic ?

La copropriété doit disposer d’un syndic.

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises en assemblée générale et que leur exécution est confiée à un syndic.

Le syndic constitue donc l’organe exécutif du syndicat.

Il intervient notamment pour :

exécuter les décisions votées en assemblée générale ;
administrer l’immeuble ;
assurer son entretien et sa conservation ;
gérer les comptes ;
appeler les charges ;
payer les fournisseurs ;
suivre les contrats ;
gérer les sinistres ;
convoquer les assemblées générales ;
représenter juridiquement le syndicat des copropriétaires.

Une période sans syndic peut matériellement exister.

Elle ne constitue toutefois pas une organisation normale de la copropriété et doit être résolue.

Le législateur a précisément prévu plusieurs mécanismes permettant de désigner rapidement un nouveau syndic.

Dans quelles situations une copropriété peut-elle se retrouver sans syndic ?

Plusieurs situations sont possibles.

Le mandat arrive à expiration

C’est probablement le cas le plus fréquent.

Le contrat du syndic comporte une date précise de début et une date de fin.

Si aucune assemblée n’a régulièrement désigné son successeur avant l’échéance, la copropriété peut se retrouver sans syndic à compter de la fin du mandat.

Le syndic démissionne ou cesse ses fonctions

Selon les circonstances et les règles applicables à son contrat, le syndic peut ne plus exercer ses fonctions.

Il faut alors vérifier si une assemblée a été organisée pour assurer la continuité de la gestion.

Le syndic non professionnel disparaît ou ne peut plus exercer

Un syndic bénévole peut notamment vendre son lot, décéder ou se trouver dans une situation rendant impossible la poursuite normale de son mandat.

L’assemblée générale ne parvient pas à élire de syndic

Plusieurs candidats peuvent avoir été proposés sans qu’aucun n’obtienne finalement la majorité nécessaire.

Cette situation est juridiquement particulière car une assemblée avait précisément été convoquée pour désigner le syndic.

La procédure de sortie de crise sera donc différente.

La convocation de l’assemblée est intervenue trop tard

Lorsqu’un mandat expire avant qu’une assemblée valable puisse se tenir, le syndicat peut également se retrouver sans représentant régulier.

Cette situation illustre l’importance d’anticiper le renouvellement ou le changement de syndic.

Pour éviter cette vacance, consultez :

→ Changer de syndic en fin de mandat : procédure, mise en concurrence, vote et transition

Que se passe-t-il lorsque le mandat du syndic a expiré ?

Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée.

Son renouvellement doit être expressément voté par l’assemblée générale.

Il ne suffit donc pas que le même cabinet continue matériellement à répondre aux courriels pour considérer qu’un nouveau mandat existe.

Une fois le mandat arrivé à son terme sans renouvellement ou sans désignation d’un successeur, il faut traiter la copropriété comme étant dépourvue de syndic.

Cette qualification a des conséquences pratiques importantes.

L’ancien syndic ne doit pas être considéré comme disposant automatiquement des pouvoirs attachés à un mandat qui n’existe plus.

La copropriété doit donc prioritairement organiser la désignation d’un nouveau syndic.

Le premier document à retrouver

Avant toute démarche, il faut récupérer le contrat du syndic précédent et contrôler :

la date exacte de début du mandat ;
la date exacte de fin ;
la décision d’assemblée générale ayant approuvé ce mandat ;
les éventuelles décisions ultérieures pouvant avoir modifié la situation.

Il faut travailler à partir des dates juridiques.

Pas à partir du souvenir des copropriétaires.

Pourquoi faut-il distinguer deux procédures ?

C’est le cœur du sujet.

Le fait de dire simplement « nous n’avons plus de syndic » ne suffit pas pour déterminer la démarche à suivre.

Il faut identifier comment la vacance est apparue.

Situation	Procédure principale
Une AG régulièrement convoquée pour élire un syndic s’est tenue, mais aucun candidat n’a été nommé	Saisine du président du tribunal judiciaire pour désignation d’un syndic
Mandat expiré sans AG de désignation valable	Tout copropriétaire peut convoquer une AG pour nommer un syndic
Démission, décès ou autre disparition du syndic sans AG ayant échoué à en élire un	Tout copropriétaire peut convoquer une AG pour nommer un syndic
Aucune AG n’est organisée malgré l’absence de syndic	Possibilité de demander au tribunal la désignation d’un administrateur provisoire chargé notamment de convoquer l’AG

Confondre ces procédures peut faire perdre du temps à une copropriété qui se trouve déjà dans une situation fragile.

Cas n°1 : l’assemblée générale n’a pas réussi à désigner un syndic

Première hypothèse :

une assemblée générale a été régulièrement convoquée avec pour objet la désignation d’un syndic.

Les copropriétaires ont voté.

Mais aucun candidat n’a finalement obtenu la majorité nécessaire.

Dans cette situation, l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 46 du décret du 17 mars 1967 prévoient une procédure judiciaire spécifique.

Le président du tribunal judiciaire peut désigner directement le syndic.

La demande peut notamment émaner :

d’un ou plusieurs copropriétaires ;
d’un ou plusieurs membres du conseil syndical ;
du maire de la commune ;
du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat.

L’ordonnance fixe la durée de la mission du syndic ainsi désigné.

Celui-ci administre ensuite la copropriété selon les règles applicables à la fonction de syndic.

Il doit notamment organiser une assemblée générale en vue de la désignation normale d’un syndic avant la fin de sa mission.

Une différence importante

Dans cette hypothèse, un copropriétaire ne doit pas considérer qu’il suffit de convoquer simplement une nouvelle assemblée comme si aucune tentative n’avait eu lieu.

Le droit a prévu une procédure particulière précisément parce qu’une assemblée régulièrement convoquée à cette fin n’est pas parvenue à désigner un syndic.

Service-Public indique que cette démarche devant le tribunal judiciaire nécessite l’assistance d’un avocat.

Cas n°2 : la copropriété est sans syndic pour une autre raison

La situation est différente lorsque la copropriété est dépourvue de syndic sans qu’une assemblée générale régulièrement convoquée pour l’élire ait échoué.

Il peut s’agir par exemple :

d’un mandat qui a expiré sans nouvelle assemblée valable ;
d’une démission ;
du décès d’un syndic non professionnel ;
d’une autre situation ayant entraîné la disparition du mandat.

Dans ce cas, l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une solution beaucoup plus directe :

tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale aux fins de nommer un syndic.

Il n’est donc pas toujours nécessaire de commencer par une procédure judiciaire.

Cette faculté permet à la copropriété de rétablir rapidement une représentation régulière lorsque les copropriétaires disposent des éléments nécessaires pour organiser correctement l’assemblée.

Un copropriétaire peut-il vraiment convoquer lui-même l’assemblée générale ?

Oui, lorsque la copropriété est effectivement sans syndic dans l’une des situations visées par l’article 17 et que cette absence ne résulte pas de l’échec d’une AG déjà convoquée pour désigner le syndic.

Service-Public rappelle que cette assemblée a exclusivement pour but de désigner un syndic.

Le copropriétaire qui prend l’initiative ne dispose pas pour autant d’un blanc-seing pour organiser une assemblée informelle.

La convocation doit respecter les règles applicables aux assemblées générales.

Il faut notamment prévoir :

l’identité de tous les copropriétaires à convoquer ;
la date ;
l’heure ;
le lieu de la réunion ;
un ordre du jour précis ;
les projets de résolutions ;
les projets de contrats des candidats ;
le formulaire de vote par correspondance ;
les documents devant être annexés à la convocation ;
les modalités de notification prévues par les textes.

Sauf urgence ou disposition particulière, la convocation doit respecter le délai de principe de 21 jours avant l’assemblée générale.

Le principal problème pratique

Lorsqu’une copropriété est sans syndic depuis quelque temps, les copropriétaires ne disposent pas toujours facilement :

de la liste actualisée des copropriétaires ;
de leurs adresses de notification ;
des tantièmes ;
des derniers procès-verbaux ;
des archives du syndicat.

Or une convocation juridiquement fragile peut faire naître une nouvelle difficulté au lieu de résoudre la première.

Lorsque les données nécessaires ne peuvent pas être reconstituées de manière fiable, la voie judiciaire peut devenir plus sécurisante.

Comment préparer l’assemblée pour désigner le nouveau syndic ?

L’objectif de cette assemblée étant la désignation d’un syndic, les candidats doivent être prêts avant l’envoi de la convocation.

1. Rechercher un ou plusieurs candidats

Selon le modèle retenu, il peut s’agir :

d’un syndic professionnel ;
d’un syndic bénévole lorsque les conditions sont réunies ;
d’une organisation coopérative si la copropriété souhaite modifier son mode de gestion.

Pour comparer ces solutions :

→ Les différents types de syndic : professionnel, bénévole ou coopératif

2. Obtenir les projets de contrats

Pour un syndic professionnel, il faut obtenir le projet de contrat correspondant ainsi que les éléments tarifaires nécessaires.

Le contrat permettra notamment d’identifier :

la durée du futur mandat ;
le forfait ;
les visites ;
les réunions du conseil syndical ;
les prestations particulières ;
les honoraires travaux ;
les conditions générales d’organisation.

3. Préparer une résolution par candidat

Chaque candidat doit pouvoir faire l’objet d’un vote distinct.

L’assemblée ne doit pas simplement organiser un sondage entre plusieurs noms.

4. Préparer la désignation du conseil syndical si nécessaire

Selon la situation de la copropriété, il peut également être utile d’anticiper l’organisation du conseil syndical.

Toutefois, dans le cadre spécifique d’une assemblée convoquée en application de l’article 17 pour sortir d’une vacance de syndic, l’objet principal et exclusif de la réunion reste la désignation du syndic.

Comment le nouveau syndic est-il élu ?

Le syndic est désigné à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Il s’agit de la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Lorsque plusieurs candidats sont proposés, leurs projets de contrats doivent être examinés et soumis aux votes selon les règles applicables.

Si aucun candidat n’obtient directement la majorité de l’article 25 mais que les conditions de l’article 25-1 sont réunies, un second vote peut être possible.

Il faut toutefois respecter l’ordre des votes lorsque plusieurs candidats sont en concurrence.

Pour approfondir :

→ Article 25 : comprendre la majorité absolue en copropriété

→ Article 25-1 : second vote et règle du tiers

Et si l’assemblée échoue encore ?

Si cette assemblée régulièrement convoquée pour désigner le syndic ne parvient finalement pas à en nommer un, la situation bascule dans le premier régime décrit plus haut.

Il faudra alors envisager la désignation judiciaire d’un syndic conformément à l’article 46 du décret du 17 mars 1967.

Quand faut-il demander la désignation d’un administrateur provisoire ?

Dans les autres cas où la copropriété est dépourvue de syndic, l’article 17 prévoit que tout copropriétaire peut convoquer l’assemblée pour élire un syndic.

Mais personne ne prend forcément l’initiative.

Ou bien la situation peut rendre matériellement cette convocation très difficile.

Dans ce cas, le président du tribunal judiciaire peut, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigner un administrateur provisoire.

L’article 47 du décret du 17 mars 1967 précise sa mission.

Il est notamment chargé :

de récupérer les références des comptes bancaires du syndicat ;
de récupérer les coordonnées de la banque ;
de se faire remettre les documents et archives de la copropriété ;
de convoquer une assemblée générale destinée à désigner un syndic.

Ses fonctions cessent de plein droit lorsque le syndic finalement désigné par l’assemblée générale accepte son mandat.

Cet administrateur provisoire devient-il le syndic définitif ?

Non, pas dans le mécanisme de l’article 47.

Sa mission vise principalement à permettre à une copropriété sans syndic de retrouver un fonctionnement normal.

Il remet donc l’organisation en état de fonctionner et convoque l’assemblée qui pourra désigner le véritable syndic.

Il faut également éviter une confusion de vocabulaire.

L’expression « administrateur provisoire » est également utilisée dans d’autres dispositifs concernant notamment les copropriétés connaissant de graves difficultés.

Le mécanisme traité ici est beaucoup plus ciblé :

la copropriété est dépourvue de syndic et doit pouvoir organiser la désignation de son remplaçant.

Que faire des urgences pendant la période sans syndic ?

C’est l’une des principales raisons pour lesquelles une vacance ne doit pas durer.

En temps normal, le syndic dispose du pouvoir de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble lorsqu’une urgence survient.

Sans syndic régulièrement mandaté, ce circuit de décision devient beaucoup plus compliqué.

Les situations peuvent concerner :

une fuite importante ;
un risque électrique ;
une panne d’équipement collectif ;
un dégât structurel ;
un sinistre ;
un risque pour la sécurité des occupants.

Les copropriétaires ne doivent pas improviser une fausse fonction de syndic pour tenter de résoudre durablement la situation.

Lorsque l’immeuble connaît une urgence sérieuse pendant la période de vacance, un conseil juridique adapté à la situation concrète peut devenir nécessaire.

Mais la priorité structurelle reste identique :

rétablir rapidement une représentation régulière du syndicat.

Que deviennent les comptes bancaires et les paiements lorsque la copropriété n’a plus de syndic ?

Les fonds restent ceux du syndicat des copropriétaires.

En revanche, l’absence de représentant régulièrement mandaté peut compliquer l’utilisation du compte et les relations avec la banque.

Il peut notamment devenir difficile de :

donner de nouvelles instructions ;
modifier des habilitations ;
régler certaines opérations ;
obtenir certains documents ;
organiser la transition vers le futur syndic.

C’est précisément pour cette raison que l’article 47 prévoit que l’administrateur provisoire puisse obtenir les références des comptes bancaires et les coordonnées de l’établissement bancaire.

Le conseil JUDEXIMMO

Lorsque la copropriété sort d’une période sans syndic, le nouveau gestionnaire doit contrôler rapidement :

les soldes bancaires ;
les prélèvements ;
les factures en attente ;
les encaissements reçus pendant la vacance ;
les éventuels retards fournisseurs ;
les appels de fonds à régulariser.

Le retour à une situation juridique normale ne suffit pas.

Il faut aussi remettre la comptabilité au même niveau.

Comment récupérer les documents lorsqu’il n’y a plus de syndic ?

Les archives de la copropriété ne deviennent pas la propriété personnelle de l’ancien syndic.

Elles doivent pouvoir être reprises par le syndicat et son nouveau représentant.

Les documents nécessaires comprennent notamment :

Documents juridiques

règlement de copropriété ;
état descriptif de division ;
procès-verbaux d’assemblées générales ;
feuilles de présence ;
dossiers contentieux.

Comptabilité

grand livre ;
balance ;
relevés bancaires ;
factures ;
comptes copropriétaires ;
dettes fournisseurs ;
fonds travaux.

Contrats

assurance ;
ascenseur ;
chauffage ;
entretien ;
énergie ;
prestataires techniques.

Technique

travaux votés ;
devis ;
marchés ;
diagnostics ;
sinistres ;
expertises ;
carnet d’entretien.

Si un administrateur provisoire est judiciairement désigné sur le fondement de l’article 47, sa mission comprend justement la récupération des documents et archives nécessaires avant la convocation de l’assemblée.

Lorsque l’ancien syndic tarde à remettre les pièces, consultez notre dossier sur la transmission des archives par l’ancien syndic : délais, mise en demeure et recours.

Quel syndic choisir pour sortir de la situation ?

L’urgence de retrouver un syndic ne doit pas conduire les copropriétaires à choisir le premier contrat disponible sans l’examiner.

La copropriété doit décider si elle souhaite :

revenir vers un syndic professionnel classique ;
choisir une organisation fortement digitalisée ;
passer à un syndic bénévole ;
étudier une gestion coopérative.

Ces modèles répondent à des besoins différents.

Retrouvez nos dossiers :

Une copropriété qui vient de connaître une vacance doit notamment privilégier une organisation capable de reprendre rapidement :

les banques ;
les comptes ;
les contrats ;
les impayés ;
les sinistres ;
les travaux ;
les archives.

Les erreurs à éviter lorsqu’une copropriété est sans syndic

1. Laisser l’ancien syndic agir comme si son mandat continuait

Le mandat doit être vérifié juridiquement.

Un contrat expiré ne doit pas être traité comme s’il avait été tacitement reconduit.

2. Convoquer une AG sans vérifier pourquoi la copropriété est sans syndic

Si une AG régulièrement convoquée pour élire le syndic a déjà échoué, la procédure judiciaire spécifique doit être envisagée.

3. Organiser une assemblée informelle

Le droit donné à un copropriétaire de convoquer l’AG ne dispense pas de respecter les règles de convocation.

4. Utiliser une ancienne liste de copropriétaires sans vérification

Une personne omise ou mal convoquée peut fragiliser l’assemblée.

5. N’avoir qu’un seul candidat mal préparé

Un nouvel échec du vote prolongerait encore la période sans syndic.

6. Oublier le formulaire de vote par correspondance et les pièces nécessaires

La convocation doit rester conforme aux règles applicables.

7. Confondre syndic désigné par le juge et administrateur provisoire

Les deux mécanismes répondent à des situations différentes.

8. Ne pas vérifier les banques et la comptabilité après la reprise

Une vacance de quelques semaines peut déjà laisser des paiements ou écritures en attente.

9. Reporter la récupération des archives

Plus le temps passe, plus la reconstitution documentaire peut devenir difficile.

Checklist : copropriété sans syndic, que faire maintenant ?

☐ Retrouver le dernier contrat de syndic.
☐ Vérifier sa date exacte de fin.
☐ Retrouver le procès-verbal ayant désigné le syndic.
☐ Vérifier si une AG a déjà été convoquée pour désigner son successeur.
☐ Vérifier si cette AG a eu lieu.
☐ Vérifier si elle a échoué à désigner un syndic.
☐ Identifier la procédure applicable : AG convoquée par un copropriétaire ou voie judiciaire.
☐ Recenser tous les copropriétaires.
☐ Vérifier leurs coordonnées de notification.
☐ Retrouver les tantièmes.
☐ Rechercher plusieurs candidats syndics.
☐ Obtenir les projets de contrats.
☐ Préparer les projets de résolutions.
☐ Préparer le formulaire de vote par correspondance.
☐ Respecter le délai de convocation.
☐ Anticiper les règles des articles 25 et 25-1.
☐ Recenser les urgences techniques.
☐ Identifier les paiements et contrats en attente.
☐ Sécuriser les archives disponibles.
☐ Dès la désignation, organiser immédiatement la reprise bancaire et comptable.

Les principaux textes applicables

Texte	Ce qu’il prévoit
Article 17 de la loi du 10 juillet 1965	Obligation de gestion par un syndic et procédures lorsque la copropriété est dépourvue de syndic.
Article 18	Missions générales du syndic et administration de l’immeuble.
Article 25	Majorité applicable à la désignation du syndic.
Article 25-1	Possibilité de second vote lorsque les conditions légales sont réunies.
Article 46 du décret du 17 mars 1967	Désignation judiciaire du syndic lorsque l’AG régulièrement convoquée à cette fin n’a pas réussi à en nommer un.
Article 47 du décret du 17 mars 1967	Désignation d’un administrateur provisoire dans les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic.
Article 9 du décret du 17 mars 1967	Contenu et délai de principe de la convocation à l’assemblée générale.

Sources officielles

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
Service-Public.fr — Syndic de copropriété.
Service-Public.fr — Convocation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Questions fréquentes

Un immeuble peut-il fonctionner sans syndic ?

Une période de vacance peut matériellement exister, mais chaque copropriété doit disposer d’un syndic. La situation doit donc être régularisée.

Le mandat de l’ancien syndic se prolonge-t-il automatiquement ?

Non. Le mandat est conclu pour une durée déterminée et son renouvellement doit être voté par l’assemblée générale.

Un copropriétaire peut-il convoquer une assemblée sans syndic ?

Oui, dans les cas où la copropriété est dépourvue de syndic autrement qu’à la suite de l’échec d’une assemblée déjà convoquée pour le désigner. Cette AG a exclusivement pour objet la nomination d’un syndic.

Quel délai faut-il respecter pour convoquer cette AG ?

Sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété, le délai de principe est de 21 jours entre la notification de la convocation et la réunion.

Que faire si une AG a déjà échoué à élire un syndic ?

Il faut utiliser la procédure de désignation judiciaire prévue par l’article 17 de la loi de 1965 et l’article 46 du décret de 1967.

Qui peut saisir le tribunal après l’échec du vote ?

La demande peut notamment être présentée par un ou plusieurs copropriétaires. Le décret prévoit également la possibilité d’une requête par un ou plusieurs membres du conseil syndical, tandis que la loi prévoit aussi l’intervention possible du maire ou du président de l’EPCI compétent en matière d’habitat.

À quoi sert l’administrateur provisoire lorsqu’il n’y a plus de syndic ?

Dans le mécanisme de l’article 47, il doit notamment récupérer les informations bancaires et les archives puis convoquer l’assemblée générale qui désignera un syndic.

L’administrateur provisoire devient-il automatiquement le nouveau syndic ?

Non. Sa mission cesse lorsque le syndic élu par l’assemblée générale accepte son mandat.

Peut-on désigner un syndic bénévole pour sortir de la vacance ?

Oui, si les conditions légales permettant à ce copropriétaire d’exercer comme syndic non professionnel sont réunies et si l’assemblée le désigne régulièrement.

Que se passe-t-il si la nouvelle AG échoue encore ?

La copropriété se retrouve dans l’hypothèse où une assemblée convoquée pour désigner le syndic n’est pas parvenue à le faire. La désignation judiciaire d’un syndic doit alors être envisagée.

L’analyse JUDEXIMMO Conseil

Une copropriété sans syndic est souvent le résultat d’un problème qui aurait pu être évité quelques semaines plus tôt.

Un mandat dont personne n’a vérifié la date.

Une assemblée convoquée trop tard.

Une candidature arrivée après l’envoi des convocations.

Un seul contrat soumis au vote sans solution de repli.

Ou une majorité mal anticipée.

Une fois la vacance installée, l’objectif doit changer.

Il ne s’agit plus de débattre pendant plusieurs mois du syndic idéal.

Il faut d’abord rétablir une représentation régulière du syndicat des copropriétaires.

Mais aller vite ne signifie pas improviser.

La première question à poser est :

« Pourquoi sommes-nous sans syndic ? »

C’est cette réponse qui détermine la procédure :

convocation directe par un copropriétaire ;
désignation judiciaire d’un syndic ;
ou désignation d’un administrateur provisoire chargé d’organiser la sortie de la vacance.

Ensuite seulement vient le choix du futur gestionnaire.

Et après une période sans syndic, la reprise doit être particulièrement rigoureuse.

Banques, comptes, factures, contrats, impayés, sinistres, travaux et archives doivent être contrôlés.

Sortir juridiquement d’une période sans syndic est une première étape.

S’assurer que la copropriété retrouve réellement une gestion complète en est une seconde.

Votre copropriété est actuellement sans syndic ?

JUDEXIMMO Conseil peut analyser les documents disponibles afin d’identifier la situation exacte de la copropriété et les points à sécuriser avant la reprise de gestion.

L’analyse peut notamment porter sur :

le dernier contrat de syndic ;
les procès-verbaux d’assemblée générale ;
la date réelle de fin du mandat ;
les projets de contrats de remplacement ;
les comptes et relevés disponibles ;
les contrats fournisseurs ;
les travaux et sinistres en cours ;
les archives à récupérer.

L’objectif est de permettre aux copropriétaires de repartir sur une base claire et de remettre la gestion de l’immeuble en ordre.

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