Article 26 de la loi de 1965 : comprendre simplement la double majorité en copropriété

Lorsqu’une copropriété doit prendre une décision importante, une question revient très souvent en assemblée générale : cette résolution doit-elle être votée à l’article 24, à l’article 25 ou à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ?

Pour beaucoup de copropriétaires, ces références juridiques ressemblent à un vieux tableau électrique mal étiqueté : on sait que c’est important, mais on ne sait pas toujours quel bouton actionner.

Pourtant, la majorité applicable est essentielle. Elle détermine si une décision est adoptée ou rejetée. Une erreur de majorité peut entraîner une contestation, voire l’annulation judiciaire de la résolution votée.

L’article 26 de la loi de 1965 concerne les décisions les plus importantes de la vie d’une copropriété. Il impose une majorité renforcée, appelée double majorité. Cette règle est souvent mal comprise. Beaucoup pensent qu’il s’agit de l’unanimité. D’autres croient qu’il suffit d’obtenir les deux tiers des tantièmes. En réalité, c’est plus subtil.

Avant de voter une décision sensible, il peut être utile de faire vérifier la cohérence entre le règlement de copropriété, l’ordre du jour et la majorité applicable. C’est précisément l’un des points que peut révéler un audit de copropriété.

1. Pourquoi existe-t-il plusieurs majorités en copropriété ?

Comment fonctionne concrètement la double majorité de l’article 26 ? Le schéma ci-dessous résume les conditions de vote, les exemples pratiques et la passerelle prévue par l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La copropriété repose sur un principe simple : les décisions sont prises collectivement. Mais toutes les décisions n’ont pas la même importance.

Changer une entreprise de nettoyage n’a pas les mêmes conséquences que vendre une partie commune, modifier le règlement de copropriété ou supprimer le poste de gardien.

La loi du 10 juillet 1965 prévoit donc plusieurs niveaux de majorité. Plus la décision est importante, plus la majorité exigée est élevée.

L’article 24 : la majorité simple

L’article 24 correspond à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

C’est la majorité utilisée pour les décisions courantes de gestion :

• approbation des comptes ;
• vote du budget prévisionnel ;
• contrats d’entretien ;
• petites décisions de fonctionnement ;
• travaux d’entretien courant.

L’article 25 : la majorité absolue

L’article 25 est plus exigeant. Il faut obtenir la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, y compris les absents.

Cette majorité concerne notamment certaines décisions importantes comme la désignation du syndic, certains travaux ou l’installation d’équipements collectifs.

L’article 26 : la double majorité

L’article 26 concerne des décisions encore plus sensibles. Il impose une double condition :

• la majorité des membres du syndicat des copropriétaires ;
• représentant au moins les deux tiers des voix de la copropriété.

Les deux conditions doivent être remplies en même temps. Si une seule manque, la résolution n’est pas adoptée.

L’unanimité : le niveau maximal

Dans certains cas exceptionnels, la décision nécessite l’accord de tous les copropriétaires. C’est l’unanimité.

Il ne faut donc pas confondre l’article 26 et l’unanimité. L’article 26 est exigeant, mais il n’impose pas que tout le monde vote pour.

2. Que dit l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ?

L’article 26 prévoit que certaines décisions sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Il vise notamment :

• les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition, sauf certains cas relevant de l’article 25 ;
• la modification ou l’établissement du règlement de copropriété lorsqu’il concerne la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes ;
• la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté à ce gardien lorsqu’il appartient au syndicat ;
• certaines modifications du règlement de copropriété liées à l’interdiction de location de lots d’habitation en meublés de tourisme, sous conditions.

On comprend donc immédiatement la logique : l’article 26 ne vise pas les petites décisions du quotidien. Il concerne des décisions structurantes, parfois sensibles, qui peuvent modifier durablement l’équilibre de la copropriété.

Lorsqu’une décision touche à l’usage ou à l’administration des parties communes, il faut toujours relire le règlement de copropriété. C’est souvent lui qui permet de comprendre la portée réelle de la résolution.

3. Qu’est-ce que la double majorité de l’article 26 ?

La double majorité est un mécanisme de protection.

Elle évite deux dérives opposées.

D’abord, elle empêche qu’un petit nombre de copropriétaires possédant beaucoup de tantièmes puisse imposer seul une décision majeure.

Ensuite, elle évite qu’une majorité numérique de copropriétaires représentant peu de tantièmes puisse imposer une décision importante aux détenteurs des lots les plus importants.

L’article 26 cherche donc un équilibre entre :

• le nombre de copropriétaires favorables ;
• le poids réel de ces copropriétaires dans les tantièmes de l’immeuble.

Première condition : la majorité des copropriétaires

Il faut que plus de la moitié des copropriétaires composant le syndicat votent pour la résolution.

On compte ici les personnes, pas les tantièmes.

Exemple : si la copropriété compte 30 copropriétaires, il faut au moins 16 copropriétaires favorables.

Deuxième condition : les deux tiers des voix

Les copropriétaires favorables doivent également représenter au moins les deux tiers des voix du syndicat.

On compte ici les tantièmes.

Exemple : si la copropriété compte 1 000 tantièmes, il faut au moins 667 tantièmes favorables.

4. Exemple concret n°1 : une résolution adoptée à l’article 26

Prenons une copropriété composée de 30 copropriétaires et de 1 000 tantièmes.

Une résolution relevant de l’article 26 est soumise au vote.

Résultat du vote :

• 18 copropriétaires votent pour ;
• ils représentent 720 tantièmes.

Analyse de la première condition :

18 copropriétaires sur 30 votent favorablement. La majorité des copropriétaires est donc atteinte.

Analyse de la deuxième condition :

Les deux tiers de 1 000 tantièmes représentent 667 tantièmes. Les copropriétaires favorables représentent 720 tantièmes. La condition des deux tiers est donc atteinte.

Résultat : la résolution est adoptée.

5. Exemple concret n°2 : beaucoup de tantièmes, mais pas assez de copropriétaires

Reprenons la même copropriété :

• 30 copropriétaires ;
• 1 000 tantièmes.

Résultat du vote :

• 10 copropriétaires votent pour ;
• ils représentent 750 tantièmes.

À première vue, le projet semble largement soutenu. Après tout, 750 tantièmes sur 1 000, c’est très important.

Mais l’article 26 ne se contente pas des tantièmes.

Il faut aussi la majorité des copropriétaires.

Or, 10 copropriétaires sur 30 ne représentent pas la majorité des membres du syndicat.

Résultat : la résolution est rejetée.

Cet exemple montre très bien l’intérêt de l’article 26 : empêcher qu’un petit groupe de copropriétaires très majoritaires en tantièmes puisse décider seul d’un changement important.

6. Exemple concret n°3 : assez de copropriétaires, mais pas assez de tantièmes

Toujours dans la même copropriété :

• 30 copropriétaires ;
• 1 000 tantièmes.

Résultat du vote :

• 20 copropriétaires votent pour ;
• ils représentent 580 tantièmes.

La première condition est remplie : 20 copropriétaires sur 30, c’est bien la majorité des copropriétaires.

Mais la deuxième condition ne l’est pas.

Les copropriétaires favorables représentent seulement 580 tantièmes, alors qu’il faudrait atteindre au moins 667 tantièmes.

Résultat : la résolution est rejetée.

Cet exemple montre que l’article 26 protège aussi les copropriétaires détenant une part importante de l’immeuble.

7. Exemple concret n°4 : la vente d’une ancienne loge de gardien

Imaginons une copropriété souhaitant vendre une ancienne loge de gardien située au rez-de-chaussée.

La copropriété comprend :

• 40 copropriétaires ;
• 10 000 tantièmes.

La résolution est soumise à l’article 26.

Résultat du vote :

• 24 copropriétaires votent pour ;
• ils représentent 7 100 tantièmes.

Vérification de la première condition :

La majorité des copropriétaires est atteinte, puisque 24 copropriétaires sur 40 votent favorablement.

Vérification de la deuxième condition :

Les deux tiers de 10 000 tantièmes représentent 6 667 tantièmes. Les copropriétaires favorables représentent 7 100 tantièmes.

Résultat : la résolution est adoptée.

Dans ce type de situation, la rédaction de la résolution doit être très précise. Il faut notamment identifier clairement la partie commune concernée, les conditions de vente, le prix, les modalités de signature et les conséquences éventuelles sur le règlement de copropriété.

Ce type de décision mérite aussi un contrôle documentaire attentif. Un audit de copropriété peut permettre de vérifier les procès-verbaux, les tantièmes, le règlement de copropriété et la cohérence des résolutions avant qu’un contentieux ne s’installe.

8. Article 26 et unanimité : quelle différence ?

C’est l’une des confusions les plus fréquentes.

Beaucoup de copropriétaires assimilent l’article 26 à l’unanimité. C’est une erreur.

L’unanimité signifie que tous les copropriétaires doivent voter favorablement.

L’article 26 exige seulement :

• la majorité des copropriétaires ;
• représentant au moins les deux tiers des voix.

Il peut donc y avoir des votes contre, des abstentions ou des absents, tout en permettant l’adoption de la résolution.

Exemple :

• copropriété de 50 copropriétaires ;
• 10 000 tantièmes ;
• 32 copropriétaires votent pour ;
• ils représentent 7 200 tantièmes.

La décision peut être adoptée à l’article 26, même si 18 copropriétaires ne votent pas favorablement.

Nous sommes donc loin de l’unanimité.

9. Quelles décisions relèvent de l’article 26 ?

L’article 26 concerne principalement les décisions qui modifient fortement la structure juridique, économique ou pratique de la copropriété.

Les actes d’acquisition immobilière

La copropriété peut décider d’acquérir un bien immobilier. Ce type de décision peut relever de l’article 26, sauf hypothèse particulière prévue par la loi.

Les actes de disposition

Un acte de disposition consiste, par exemple, à vendre une partie du patrimoine du syndicat des copropriétaires.

Il peut s’agir de la vente :

• d’une loge ;
• d’une cour ;
• d’un local commun ;
• d’une partie de terrain ;
• d’un espace inutilisé appartenant au syndicat.

La modification du règlement de copropriété

L’article 26 s’applique également lorsque la modification du règlement de copropriété concerne la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes.

C’est un point sensible, car le règlement de copropriété organise la vie de l’immeuble. Le modifier peut avoir des conséquences importantes pour tous les copropriétaires.

La suppression du poste de gardien ou de concierge

La suppression du poste de gardien ou de concierge peut relever de l’article 26, notamment lorsque cette suppression s’accompagne de l’aliénation du logement affecté au gardien.

La loi prévoit que les deux questions doivent être inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale lorsque le logement appartient au syndicat.

Les restrictions liées aux meublés de tourisme

Depuis les évolutions récentes de la loi, certaines modifications du règlement de copropriété relatives à l’interdiction de location de lots d’habitation en meublés de tourisme peuvent également relever de l’article 26.

Ce point est particulièrement important dans les immeubles situés en zone touristique ou dans les grandes villes.

10. Article 26-1 : existe-t-il une passerelle de majorité ?

Oui, mais elle doit être bien comprise.

L’article 26-1 prévoit une possibilité de second vote immédiat lorsque la résolution n’a pas obtenu la double majorité de l’article 26, mais qu’elle a tout de même recueilli un soutien minimal suffisant.

Pour que cette passerelle puisse jouer, le projet doit avoir recueilli :

• l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ;
• représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.

Dans ce cas, la même assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 25.

11. Exemple concret de passerelle article 26-1

Prenons une copropriété composée de :

• 40 copropriétaires ;
• 10 000 tantièmes.

Une résolution relevant de l’article 26 est soumise au vote.

Premier résultat :

• 21 copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance approuvent le projet ;
• ils représentent 4 200 tantièmes.

La double majorité de l’article 26 n’est pas atteinte, car les deux tiers des voix représentent 6 667 tantièmes.

Mais le projet a recueilli un soutien suffisant pour envisager la passerelle :

• la moitié des copropriétaires concernés par le vote est atteinte ;
• le tiers des voix de tous les copropriétaires est dépassé, puisque 4 200 tantièmes sont supérieurs à 3 334 tantièmes.

La même assemblée peut alors procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 25.

Ce mécanisme peut éviter de reporter inutilement une décision à une nouvelle assemblée générale.

12. Les erreurs fréquentes en assemblée générale

Les majorités de copropriété sont une source classique de contentieux. L’article 26 ne fait pas exception.

Erreur n°1 : voter à l’article 25 au lieu de l’article 26

C’est probablement l’erreur la plus dangereuse. Une résolution importante est parfois soumise à une majorité trop faible. La décision peut alors être contestée.

Erreur n°2 : confondre les copropriétaires présents avec tous les copropriétaires

À l’article 26, il faut raisonner sur les membres du syndicat. Les absents ne disparaissent pas du calcul.

Erreur n°3 : mal calculer les tantièmes

Une erreur dans les tantièmes peut modifier totalement le résultat du vote.

Erreur n°4 : oublier de formaliser le second vote

Si la passerelle de l’article 26-1 est utilisée, le procès-verbal doit être clair. Il doit permettre de comprendre qu’un premier vote a eu lieu, puis qu’un second vote a été organisé.

Erreur n°5 : rédiger une résolution trop vague

Une résolution imprécise crée de l’insécurité. Plus le sujet est important, plus la rédaction doit être rigoureuse.

Une résolution votée avec une mauvaise majorité peut fragiliser toute l’assemblée générale. C’est l’une des raisons pour lesquelles certaines décisions peuvent être contestées, comme expliqué dans notre article sur l’annulation d’une assemblée générale de copropriété.

13. Pourquoi l’article 26 protège les copropriétaires ?

L’article 26 protège l’équilibre de la copropriété.

Il évite qu’une décision majeure soit prise trop facilement, lors d’une assemblée peu représentative ou par un groupe trop restreint.

Il protège les petits copropriétaires contre la domination de quelques gros porteurs de tantièmes.

Mais il protège aussi les copropriétaires disposant de tantièmes importants contre une majorité numérique qui représenterait trop peu de voix.

C’est donc une majorité d’équilibre.

Elle n’est pas toujours simple à atteindre, mais elle correspond à une logique : lorsqu’une décision modifie profondément la copropriété, elle doit recueillir une adhésion large.

14. Quand faut-il faire vérifier la majorité applicable ?

Il est recommandé de vérifier la majorité applicable avant l’assemblée générale, notamment lorsque la résolution porte sur :

• la vente d’une partie commune ;
• la modification du règlement de copropriété ;
• la suppression d’un service collectif ;
• un changement d’usage ;
• un projet sensible ou conflictuel ;
• une décision susceptible d’être contestée.

Une vérification préalable permet d’éviter des erreurs coûteuses.

Le conseil syndical peut jouer un rôle utile en amont, notamment pour relire les résolutions sensibles avant leur inscription à l’ordre du jour.

La vigilance est également indispensable lorsque la décision concerne des travaux. Sur ce sujet, vous pouvez consulter notre article consacré au syndic qui décide seul des travaux.

Enfin, certaines vérifications peuvent aussi concerner l’identification administrative de la copropriété, notamment via le registre des copropriétés.

15. Ce qu’il faut retenir sur l’article 26

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une majorité renforcée pour certaines décisions importantes de copropriété.

Cette majorité repose sur deux conditions cumulatives :

• la majorité des copropriétaires composant le syndicat ;
• au moins les deux tiers des voix de la copropriété.

Contrairement à une idée très répandue, l’article 26 n’est pas l’unanimité.

Il permet l’adoption d’une décision même si certains copropriétaires votent contre, s’abstiennent ou sont absents, à condition que les deux seuils légaux soient atteints.

La difficulté principale tient au calcul. Il faut vérifier à la fois le nombre de copropriétaires favorables et le nombre de tantièmes représentés.

Enfin, dans certains cas, l’article 26-1 peut permettre un second vote immédiat, sous conditions. Ce mécanisme doit toutefois être utilisé avec rigueur et clairement retranscrit dans le procès-verbal.