Changer de syndic en fin de mandat : procédure et vote

Changer de syndic de copropriété ne signifie pas nécessairement révoquer un syndic défaillant.

Lorsque son contrat arrive à son terme, le syndicat des copropriétaires peut parfaitement décider de ne pas le renouveler et de confier la gestion de l’immeuble à un autre syndic.

Dans cette situation, aucune faute particulière du syndic sortant n’a à être démontrée.

Il s’agit simplement d’un non-renouvellement du contrat arrivé à son échéance.

La procédure paraît donc plus simple qu’une résiliation anticipée.

Elle nécessite pourtant une préparation rigoureuse.

Il faut notamment :

anticiper la date exacte de fin du mandat ;
rechercher plusieurs candidats ;
comparer leurs contrats ;
faire inscrire les candidatures à l’ordre du jour ;
respecter l’ordre des votes en assemblée générale ;
fixer correctement les dates de fin et de prise d’effet des contrats ;
puis contrôler la transmission des comptes, archives et accès de la copropriété.

Une mauvaise préparation peut conduire à une situation particulièrement inconfortable : une copropriété ayant décidé de changer de syndic mais qui se retrouve sans représentant régulièrement désigné ou sans les documents nécessaires à la poursuite de sa gestion.

Le changement de syndic se prépare donc avant l’assemblée générale, et non au moment où le président de séance ouvre les débats.

À retenir

La fin normale du mandat ne doit pas être confondue avec une révocation en cours de mandat.
La copropriété n’a pas à démontrer une faute du syndic pour ne pas renouveler son contrat.
Le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndics professionnels, sauf cas de dispense prévus par la loi.
La mise en concurrence n’est toutefois pas prévue à peine de nullité de la désignation du syndic.
Tout copropriétaire peut proposer un projet de contrat de syndic et demander son inscription à l’ordre du jour.
L’assemblée appelée à choisir le nouveau syndic doit se tenir dans les trois mois précédant le terme du contrat en cours.
Chaque candidature doit faire l’objet d’un vote distinct à la majorité de l’article 25.
Lorsqu’il existe plusieurs candidats, tous doivent être soumis au premier vote avant une éventuelle application de l’article 25-1.
Le nouveau contrat ne peut prendre effet qu’au plus tôt un jour franc après l’assemblée générale.
L’ancien syndic doit transmettre la trésorerie sous 15 jours, les archives sous un mois et les comptes clôturés dans le délai légal suivant.

Sommaire

Fin de mandat ou révocation : quelle différence ?
Quand commencer à préparer le changement de syndic ?
La mise en concurrence est-elle obligatoire ?
Que faut-il réellement comparer entre les candidats ?
Un copropriétaire peut-il proposer lui-même un syndic ?
Comment inscrire les candidats à l’ordre du jour ?
Quand l’assemblée générale doit-elle avoir lieu ?
Que doit contenir la convocation ?
Comment voter pour plusieurs candidats syndics ?
Comment fonctionne l’article 25-1 ?
Quand le nouveau syndic prend-il ses fonctions ?
Quels documents l’ancien syndic doit-il transmettre ?
Que faire si l’ancien syndic ne remet pas les archives ?
Que se passe-t-il si aucun syndic n’est désigné ?
Les erreurs les plus fréquentes
Checklist avant l’assemblée générale
Checklist après le changement
Les principaux textes applicables
Questions fréquentes
L’analyse JUDEXIMMO Conseil

Fin de mandat ou révocation du syndic : quelle différence ?

C’est la première distinction à faire.

Deux situations peuvent conduire au remplacement d’un syndic :

le contrat arrive normalement à son terme et la copropriété décide de ne pas le renouveler ;
la copropriété souhaite mettre fin au contrat avant son échéance en raison de manquements suffisamment graves.

Les règles ne sont pas identiques.

Le non-renouvellement en fin de mandat

Le contrat du syndic est conclu pour une durée déterminée.

Lorsqu’il approche de son terme, les copropriétaires peuvent décider :

de renouveler le syndic en place ;
ou de désigner un autre syndic.

Dans ce second cas, aucun motif particulier n’a à être invoqué.

La copropriété n’a pas à établir une faute.

Le syndic sortant ne peut pas non plus réclamer une indemnité au seul motif que son contrat n’est pas renouvelé.

La résiliation anticipée

La situation est différente lorsque le mandat est encore en cours et que la copropriété souhaite y mettre fin avant son terme.

Il faut alors se placer dans le régime de la résiliation anticipée, qui suppose notamment une inexécution suffisamment grave.

JUDEXIMMO Conseil traite déjà cette hypothèse dans un dossier distinct :

→ Révocation du syndic : quels pouvoirs pour le conseil syndical ?

Le présent guide ne traite donc pas d’un syndic que l’on cherche à « révoquer ».

Il traite d’un syndic dont le contrat arrive à échéance et que la copropriété souhaite remplacer dans de bonnes conditions.

Quand commencer à préparer le changement de syndic ?

Bien avant la dernière assemblée générale.

La première chose à vérifier est la date exacte de fin du contrat.

Elle figure dans le contrat de syndic en vigueur.

Cette date doit être contrôlée précisément : jour, mois et année.

Une formule approximative du type « le syndic finit normalement vers juin » n’est pas suffisante pour organiser un changement juridiquement propre.

Une bonne préparation peut commencer plusieurs mois avant l’échéance.

Le conseil syndical dispose alors du temps nécessaire pour :

faire un bilan de la gestion actuelle ;
identifier les besoins de la copropriété ;
rechercher des candidats ;
demander plusieurs projets de contrats ;
comparer les prestations ;
vérifier les honoraires ;
préparer les projets de résolutions ;
faire parvenir les candidatures au syndic avant l’envoi de la convocation.

Le conseil JUDEXIMMO

Ne commencez pas par demander : « Quel syndic est le moins cher ? »

Commencez par établir ce dont la copropriété a réellement besoin.

Un immeuble avec plusieurs travaux importants, des impayés, un chauffage collectif et plusieurs contentieux n’a pas les mêmes besoins qu’une petite copropriété stable sans équipement complexe.

La mise en concurrence doit comparer des propositions adaptées à la copropriété, pas uniquement trois chiffres placés dans une colonne.

La mise en concurrence des syndics est-elle obligatoire ?

En vue d’une assemblée appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats.

Ces projets doivent être établis conformément au contrat-type applicable et accompagnés de la fiche d’information sur les prix et les prestations.

La mise en concurrence permet aux copropriétaires de comparer les candidats avant de voter.

Deux exceptions importantes

La mise en concurrence n’est pas obligatoire :

lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical ;
lorsque l’assemblée générale précédente a dispensé le conseil syndical de cette obligation à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Une nuance juridique essentielle

L’article 21 précise également que cette formalité n’est pas prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic.

Autrement dit, l’absence de mise en concurrence ne signifie pas automatiquement que la désignation votée serait nulle.

Cette nuance est importante.

Elle ne rend pas la mise en concurrence inutile.

Elle signifie simplement qu’il faut distinguer :

l’obligation de préparation mise à la charge du conseil syndical ;
et la validité juridique du vote de désignation lui-même.

Que faut-il réellement comparer entre les candidats ?

Comparer trois honoraires forfaitaires ne suffit pas.

Le conseil syndical doit rapprocher les contrats sur plusieurs dimensions.

Point à comparer	Pourquoi c’est important
Forfait annuel	Comparer le coût global de la gestion courante.
Nombre de visites de l’immeuble	Vérifier la présence réelle prévue sur site.
Réunions du conseil syndical	Identifier ce qui est réellement compris dans le forfait.
Horaires et disponibilité	Évaluer les modalités de contact avec le gestionnaire.
Prestations particulières	Identifier les coûts susceptibles de s’ajouter au forfait.
Honoraires travaux	Anticiper les coûts lorsque des chantiers sont programmés.
Recouvrement des impayés	Comparer les méthodes et frais associés.
Extranet	Contrôler l’accès documentaire prévu.
Organisation du cabinet	Identifier les interlocuteurs comptables, administratifs et techniques.
Durée proposée du contrat	Éviter de comparer des offres portant sur des périodes différentes.

Il est également utile de regarder la cohérence entre le contrat et les besoins identifiés par le conseil syndical.

La copropriété ne recherche pas simplement un tarif.

Elle recherche une organisation capable de gérer ses comptes, contrats, travaux, sinistres, impayés et obligations documentaires.

Un copropriétaire peut-il proposer lui-même un syndic ?

Oui.

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 permet à tout copropriétaire de demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée appelée à désigner le syndic l’examen d’un ou plusieurs projets de contrats qu’il lui communique.

Cette possibilité est importante.

La sélection des candidats n’appartient donc pas exclusivement au conseil syndical ou au syndic en place.

Un copropriétaire peut trouver un candidat et demander que sa proposition soit soumise à l’assemblée générale.

En pratique, il est nécessaire de disposer d’un dossier complet comprenant notamment :

le projet de contrat du candidat ;
sa fiche d’information sur les prix et prestations ;
un projet de résolution distinct ;
les informations nécessaires permettant d’identifier clairement le candidat.

Comment inscrire les candidats à l’ordre du jour ?

Le changement doit être préparé avant l’envoi de la convocation.

L’article 10 du décret du 17 mars 1967 permet à un copropriétaire ou au conseil syndical de notifier au syndic les questions qu’il souhaite voir inscrire à l’ordre du jour.

Le syndic doit alors inscrire ces questions à la prochaine assemblée, à condition que la demande lui soit parvenue suffisamment tôt pour pouvoir être intégrée à la convocation.

Dans le cadre d’un changement de syndic, il est prudent d’adresser :

une demande formelle d’inscription à l’ordre du jour ;
une résolution distincte pour chaque candidat ;
chaque projet de contrat correspondant ;
la fiche d’information tarifaire du candidat professionnel.

La notification doit permettre d’établir précisément la date de réception par le syndic.

Ne pas attendre la convocation

Une fois la convocation envoyée, il est en principe trop tard pour ajouter simplement un nouveau candidat au dernier moment.

Le droit de demander une inscription à l’ordre du jour existe à tout moment, mais une demande reçue trop tard sera reportée à l’assemblée suivante.

Dans un changement de syndic, ce report peut être particulièrement problématique si le mandat actuel arrive entre-temps à expiration.

Quand l’assemblée générale doit-elle avoir lieu ?

Lorsque la copropriété ne souhaite pas conclure un nouveau contrat avec le syndic en place, les questions relatives :

à la désignation d’un nouveau syndic ;
et à la fixation de la date de fin du contrat en cours ;

doivent être portées à l’ordre du jour d’une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat.

Ce calendrier est essentiel.

Exemple

Si le contrat actuel expire le 30 juin, l’assemblée appelée à désigner son successeur doit être organisée dans la période prévue par le texte précédant cette échéance.

Il faut naturellement intégrer également le délai de convocation de l’assemblée générale.

Sauf situation particulière prévue par les textes ou délai plus long fixé par le règlement de copropriété, la convocation est adressée au moins 21 jours avant la réunion.

Attention au mandat expiré

L’assemblée doit être convoquée et tenue alors que le syndic dispose encore du pouvoir de convoquer.

Un syndic dont le mandat est déjà expiré ne peut pas continuer comme si son contrat avait été tacitement prolongé.

Une convocation émise sans qualité pour le faire peut fragiliser l’assemblée et exposer les décisions à une contestation.

Que doit contenir la convocation ?

Les copropriétaires doivent pouvoir voter en connaissance de cause.

La convocation doit donc permettre d’identifier clairement :

chaque candidat ;
chaque projet de contrat ;
les principales conditions financières ;
la durée du mandat proposée ;
la date envisagée de prise d’effet ;
les résolutions correspondantes.

Les projets de contrats sont annexés à la convocation.

Lorsque plusieurs candidats sont proposés, chacun doit faire l’objet d’une résolution permettant un vote distinct.

Le conseil syndical peut également émettre un avis écrit sur les projets de contrats.

Lorsqu’il existe, cet avis est joint à la convocation avec les contrats concernés.

Attention aux modifications pendant l’assemblée

Modifier substantiellement les caractéristiques essentielles du contrat au moment du vote peut fragiliser la désignation.

JUDEXIMMO Conseil a déjà consacré une analyse spécifique à cette question :

→ Modification du mandat du syndic en AG : un risque de nullité ?

Comment voter lorsqu’il existe plusieurs candidats syndics ?

La désignation du syndic relève de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Chaque candidature doit faire l’objet d’un vote distinct.

Il ne faut pas organiser un vote global du type :

« Quel syndic préférez-vous parmi A, B et C ? »

Chaque contrat doit être soumis à la majorité juridique applicable.

Dans une copropriété de 1 000 tantièmes, un candidat doit donc obtenir la majorité des voix de tous les copropriétaires pour être désigné directement à l’article 25.

Pour comprendre cette majorité en détail :

→ Article 25 : comprendre la majorité absolue en copropriété

Que se passe-t-il si aucun candidat n’obtient la majorité de l’article 25 ?

L’article 25-1 peut permettre un second vote.

Lorsqu’un candidat :

n’obtient pas la majorité de tous les copropriétaires ;
mais recueille au moins un tiers de toutes les voix du syndicat ;

la même assemblée peut, lorsque les conditions légales sont remplies, procéder au mécanisme de second vote prévu par l’article 25-1.

Attention lorsqu’il existe plusieurs candidats

C’est ici qu’une erreur fréquente apparaît.

Supposons que le syndic A soit soumis au vote en premier.

Il échoue à l’article 25 mais dépasse le tiers des voix.

Il serait tentant de procéder immédiatement à son second vote à l’article 24.

Ce serait prématuré si les syndics B et C n’ont pas encore été soumis au premier vote.

L’article 19 du décret du 17 mars 1967 prévoit en effet que lorsque plusieurs candidats sont en concurrence, l’assemblée ne peut procéder au second vote qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote.

Le bon ordre est donc :

premier vote sur le candidat A à l’article 25 ;
premier vote sur le candidat B à l’article 25 ;
premier vote sur le candidat C à l’article 25 ;
puis seulement examen d’un éventuel second vote conformément à l’article 25-1.

Ce point est déjà développé dans notre guide complet :

→ Article 25-1 : règle du tiers, second vote et plusieurs candidats

Quand le nouveau syndic prend-il ses fonctions ?

L’assemblée générale doit fixer clairement :

la date de fin du contrat du syndic sortant ;
la date de prise d’effet du contrat du nouveau syndic.

Ces dates peuvent intervenir au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.

L’objectif est d’éviter :

un chevauchement des mandats ;
une période pendant laquelle aucun syndic n’aurait qualité pour agir ;
des ambiguïtés sur les opérations bancaires ou administratives réalisées pendant la transition.

Exemple pratique

Si l’assemblée désigne un nouveau syndic le lundi, il ne suffit pas d’écrire que son contrat prend effet « immédiatement ».

La résolution doit respecter le délai légal et déterminer précisément la date de fin du contrat précédent et celle du début du nouveau mandat.

Cette rédaction mérite d’être vérifiée avant l’envoi de la convocation.

Quels documents l’ancien syndic doit-il transmettre ?

Le changement ne s’arrête pas au vote.

La phase suivante est souvent celle qui détermine la qualité réelle de la transition.

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose plusieurs échéances.

Dans les 15 jours suivant la cessation des fonctions

L’ancien syndic doit remettre au nouveau syndic :

la situation de trésorerie ;
les références des comptes bancaires du syndicat ;
les coordonnées de la banque.

Dans le délai d’un mois

Il doit transmettre :

l’ensemble des documents du syndicat ;
les archives ;
les documents dématérialisés relatifs à la gestion ;
les fichiers nécessaires dans un format téléchargeable et imprimable.

Lorsque les archives ont été confiées à un prestataire spécialisé, l’ancien syndic doit également informer celui-ci du changement et lui communiquer les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai suivant prévu par l’article 18-2

L’ancien syndic doit ensuite fournir :

l’état des comptes de chaque copropriétaire ;
l’état des comptes du syndicat ;
après apurement et clôture.

Ce dernier délai intervient dans les deux mois suivant l’expiration du délai d’un mois prévu pour les archives, soit en pratique au plus tard trois mois après la cessation des fonctions.

Que faut-il réellement vérifier lors de la reprise ?

Recevoir quelques cartons et une clé USB ne signifie pas que la transmission est complète.

Le nouveau syndic et le conseil syndical doivent vérifier plusieurs familles de documents.

Comptabilité

grand livre ;
balances ;
annexes comptables ;
relevés bancaires ;
état des copropriétaires ;
dettes fournisseurs ;
fonds travaux ;
comptes d’attente ;
appels de fonds en cours.

Contrats

assurance ;
ascenseur ;
chauffage ;
entretien ;
nettoyage ;
énergie ;
maintenance ;
marchés de travaux.

Assemblées générales

convocations ;
procès-verbaux ;
feuilles de présence ;
votes par correspondance ;
pièces annexées aux résolutions importantes.

Travaux

devis ;
marchés ;
ordres de service ;
factures ;
procès-verbaux de réception ;
réserves ;
garanties ;
dossiers techniques.

Contentieux et impayés

mises en demeure ;
dossiers avocat ;
assignations ;
décisions de justice ;
échéanciers ;
état des procédures en cours.

Documents réglementaires et techniques

règlement de copropriété ;
état descriptif de division ;
fiche synthétique ;
carnet d’entretien ;
diagnostics ;
documents du registre d’immatriculation ;
plan pluriannuel de travaux lorsqu’il existe ;
archives numériques.

La meilleure transition est celle dans laquelle la reprise est vérifiée document par document plutôt que supposée complète.

Que faire si l’ancien syndic ne remet pas les archives ?

L’article 18-2 prévoit une procédure spécifique.

Après une mise en demeure restée infructueuse, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut saisir le président du tribunal judiciaire statuant en référé.

Il peut notamment demander :

la remise des pièces ;
la remise des informations ;
la remise des documents dématérialisés ;
une astreinte ;
ainsi que les conséquences financières prévues par le texte.

Il ne faut donc pas attendre plusieurs mois en espérant que les archives finiront par arriver spontanément.

Une transmission incomplète doit être :

inventoriée ;
documentée ;
réclamée précisément ;
puis, si nécessaire, juridiquement poursuivie.

Pour les délais précis, la mise en demeure et les recours, consultez notre dossier ancien syndic qui ne transmet pas les archives.

Que se passe-t-il si aucun syndic n’est désigné ?

C’est précisément la situation que la préparation du changement cherche à éviter.

Si aucun candidat n’obtient les majorités nécessaires et qu’aucun syndic n’est régulièrement désigné, la copropriété peut se retrouver sans syndic.

Dans cette situation, une désignation judiciaire peut devenir nécessaire.

Le président du tribunal judiciaire peut notamment être saisi dans les conditions prévues par la loi afin qu’un syndic soit désigné.

Cette procédure représente :

du temps ;
un coût ;
une perte de maîtrise pour la copropriété ;
et parfois des difficultés dans la continuité des opérations courantes.

Il vaut donc mieux préparer plusieurs candidatures sérieuses avant l’assemblée que découvrir le problème après le dernier vote.

Si la copropriété est déjà dépourvue de syndic, consultez notre guide copropriété sans syndic : que faire et comment désigner un nouveau syndic ?

Changer de syndic peut aussi signifier changer de mode de gestion

La fin du mandat d’un syndic professionnel peut être l’occasion d’envisager une autre organisation.

La copropriété peut notamment étudier :

un autre syndic professionnel ;
un syndic bénévole ;
une organisation coopérative.

Ces solutions ne sont pas juridiquement et opérationnellement identiques.

Avant de modifier le modèle de gestion lui-même, consultez notre page pilier :

→ Les différents types de syndic : professionnel, bénévole ou coopératif

Et si la copropriété envisage spécifiquement le modèle coopératif :

→ Syndic coopératif : fonctionnement, obligations et points de vigilance

Les erreurs les plus fréquentes lors d’un changement de syndic

1. Attendre l’arrivée de la convocation

Lorsque la convocation est déjà partie, les candidatures tardives risquent de ne pouvoir être examinées que lors d’une assemblée suivante.

2. Ne regarder que les honoraires annuels

Un contrat doit être comparé dans son ensemble : forfait, prestations particulières, visites, réunions, travaux et organisation du cabinet.

3. Envoyer uniquement le contrat sans projet de résolution

La candidature doit être préparée pour pouvoir être valablement inscrite et soumise au vote.

4. Organiser un vote global entre plusieurs syndics

Chaque candidat doit faire l’objet d’un vote distinct.

5. Appliquer trop tôt l’article 25-1

Lorsqu’il existe plusieurs candidats, ils doivent tous avoir été soumis au premier vote avant l’organisation du second vote.

6. Modifier profondément le contrat pendant l’assemblée

Les copropriétaires doivent pouvoir connaître les caractéristiques essentielles du mandat avant de voter.

7. Oublier de fixer les dates de transition

Une résolution imprécise peut créer un doute sur la fin du mandat précédent et la prise d’effet du suivant.

8. Considérer que le changement est terminé le soir de l’AG

Le vote désigne le nouveau syndic.

La réussite de la transition dépend ensuite de la récupération effective des banques, comptes, archives, contrats et dossiers en cours.

Checklist avant l’assemblée générale

☐ Date exacte de fin du contrat actuel vérifiée.
☐ Besoins de la copropriété identifiés.
☐ Plusieurs candidats contactés.
☐ Contrats-type récupérés.
☐ Fiches tarifaires récupérées.
☐ Honoraires forfaitaires comparés.
☐ Prestations particulières comparées.
☐ Honoraires de travaux vérifiés.
☐ Nombre de visites de l’immeuble vérifié.
☐ Organisation du cabinet analysée.
☐ Résolution distincte préparée pour chaque candidat.
☐ Documents notifiés au syndic suffisamment tôt.
☐ Candidatures présentes dans la convocation.
☐ Dates proposées de fin et début de contrat contrôlées.
☐ Majorité de l’article 25 vérifiée.
☐ Procédure de l’article 25-1 anticipée.

Checklist après le changement de syndic

☐ Procès-verbal de l’assemblée récupéré.
☐ Date de prise d’effet du nouveau mandat confirmée.
☐ Banque informée.
☐ Situation de trésorerie reçue.
☐ Références bancaires récupérées.
☐ Archives papier récupérées.
☐ Archives numériques récupérées.
☐ Comptabilité récupérée.
☐ Comptes copropriétaires rapprochés.
☐ Contrats en cours recensés.
☐ Travaux en cours recensés.
☐ Procédures judiciaires recensées.
☐ Impayés recensés.
☐ Sinistres en cours recensés.
☐ Accès à l’extranet transférés ou recréés.
☐ Registre d’immatriculation mis à jour.
☐ Prestataires informés du changement.

Faut-il auditer la copropriété avant de changer de syndic ?

Ce n’est pas une obligation.

Mais cela peut être particulièrement utile lorsque la gestion présente déjà des zones d’incertitude.

Un audit avant changement peut permettre d’établir une photographie objective de :

la comptabilité ;
la trésorerie ;
les impayés ;
les contrats ;
les honoraires ;
les travaux votés ;
les décisions non exécutées ;
les documents manquants ;
les procédures en cours ;
les obligations réglementaires.

Cette analyse présente un avantage très concret.

Elle permet au nouveau syndic de savoir ce qu’il reprend.

Elle permet également au conseil syndical de distinguer :

les problèmes imputables au syndic sortant ;
les difficultés structurelles de la copropriété ;
les régularisations à prévoir après le changement.

Pour approfondir :

→ Audit syndic : comment vérifier la gestion de votre copropriété ?

Les principaux textes applicables

Texte	Objet
Article 18 de la loi du 10 juillet 1965	Contrat du syndic, non-renouvellement, fin anticipée du contrat et dates de transition.
Article 18-2	Délais de transmission de la trésorerie, des archives et des comptes entre ancien et nouveau syndic.
Article 21	Mise en concurrence des projets de contrats et possibilité pour un copropriétaire de proposer un candidat.
Article 25	Majorité applicable à la désignation du syndic.
Article 25-1	Passerelle permettant un second vote lorsque les conditions légales sont réunies.
Article 10 du décret du 17 mars 1967	Demande d’inscription de questions à l’ordre du jour.
Article 11 du décret du 17 mars 1967	Documents devant être joints à la convocation selon les décisions soumises au vote.
Article 19 du décret du 17 mars 1967	Ordre des votes lorsqu’il existe plusieurs contrats ou candidats avant application d’une passerelle de majorité.

Sources officielles

Questions fréquentes

Faut-il un motif pour changer de syndic en fin de mandat ?

Non. Lorsque le contrat arrive à son terme, la copropriété peut décider de ne pas le renouveler et de désigner un autre syndic sans avoir à démontrer une faute du syndic sortant.

Le syndic sortant peut-il demander une indemnité ?

Le simple non-renouvellement du contrat arrivé à son terme ne donne pas droit à une indemnité au syndic sortant.

La mise en concurrence est-elle obligatoire ?

Le conseil syndical doit en principe mettre en concurrence plusieurs projets de contrats lorsqu’une assemblée doit désigner un syndic professionnel. La loi prévoit toutefois des cas de dispense, notamment en l’absence de conseil syndical ou lorsque l’assemblée précédente a voté une dispense.

L’absence de mise en concurrence annule-t-elle automatiquement la désignation ?

Non. L’article 21 précise que cette formalité n’est pas prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic.

Un copropriétaire peut-il proposer son propre candidat ?

Oui. Tout copropriétaire peut communiquer un projet de contrat et demander son examen lors de l’assemblée appelée à désigner le syndic.

Quelle majorité faut-il pour désigner le nouveau syndic ?

La désignation relève de la majorité de l’article 25, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Peut-on utiliser l’article 25-1 ?

Oui lorsque les conditions légales sont réunies. Si plusieurs candidats sont en concurrence, chacun doit toutefois être soumis au premier vote avant que l’assemblée puisse procéder à un éventuel second vote.

Quand le nouveau syndic peut-il commencer ?

La date de prise d’effet fixée par l’assemblée ne peut intervenir qu’au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.

Combien de temps l’ancien syndic a-t-il pour remettre les archives ?

Il doit transmettre la situation de trésorerie et les informations bancaires dans les 15 jours, puis l’ensemble des documents et archives dans le délai d’un mois. Les états comptables clôturés doivent ensuite être transmis dans le délai supplémentaire prévu par l’article 18-2.

Que faire si les archives ne sont pas transmises ?

Après une mise en demeure restée infructueuse, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut saisir le président du tribunal judiciaire en référé pour demander la remise des documents, éventuellement sous astreinte.

L’analyse JUDEXIMMO Conseil

Le changement de syndic est souvent présenté comme un simple vote entre deux ou trois cabinets.

En réalité, le vote n’est que le centre d’une chaîne beaucoup plus longue.

Avant l’assemblée, il faut comprendre les besoins de l’immeuble, comparer les contrats, contrôler les résolutions et respecter le calendrier.

Pendant l’assemblée, il faut appliquer la bonne majorité et le bon ordre de vote.

Après l’assemblée, il faut récupérer les comptes, les banques, les contrats, les dossiers de travaux, les sinistres, les procédures et les archives.

La question n’est donc pas uniquement :

« Quel syndic allons-nous choisir ? »

Elle devrait être :

« Dans quel état le nouveau syndic va-t-il reprendre notre copropriété ? »

C’est souvent là que se joue la qualité réelle du changement.

Une copropriété peut avoir parfaitement voté son nouveau syndic et pourtant démarrer avec plusieurs mois de difficultés parce que les comptes sont incomplets, les archives dispersées ou les travaux mal documentés.

À l’inverse, une transition préparée permet au nouveau gestionnaire de prendre immédiatement connaissance des véritables enjeux de l’immeuble.

Changer de syndic ne consiste pas seulement à sortir d’une organisation.

Il faut surtout préparer correctement l’entrée dans la suivante.

Vous préparez un changement de syndic ?

Avant l’assemblée générale, JUDEXIMMO Conseil peut analyser la situation de la copropriété et les documents utiles à la transition.

L’étude peut notamment porter sur :

le contrat du syndic actuel ;
les projets de contrats concurrents ;
les comptes ;
les procès-verbaux ;
les contrats fournisseurs ;
les travaux ;
les archives ;
les points de vigilance à transmettre au futur gestionnaire.

L’objectif est simple : permettre au conseil syndical et aux copropriétaires de prendre leur décision avec une vision claire de la situation qu’ils vont transmettre au prochain syndic.

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Changer de syndic en fin de mandat : procédure, mise en concurrence, vote et transition