Article 25-1 de la loi de 1965 : la passerelle qui peut sauver un vote en copropriété
En assemblée générale de copropriété, il arrive qu’une résolution obtienne un soutien important sans parvenir à atteindre la majorité absolue exigée par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Pour les copropriétaires présents, la situation peut sembler incompréhensible. Une résolution recueille une majorité très nette parmi les votants, mais elle est tout de même annoncée comme non adoptée.
Exemple simple : une copropriété comprend 1 000 tantièmes. Une résolution relevant de l’article 25 obtient 420 tantièmes POUR et 180 tantièmes CONTRE. Les voix favorables sont nettement supérieures aux voix défavorables. Pourtant, la majorité absolue de 501 tantièmes n’est pas atteinte.
La résolution est-elle définitivement rejetée ?
Pas nécessairement.
C’est précisément ici qu’intervient l’article 25-1 de la loi de 1965. Cette disposition permet, sous certaines conditions, d’organiser immédiatement un second vote à une majorité plus accessible : celle de l’article 24 de la loi de 1965.
On parle souvent de “passerelle de majorité”. L’expression est bien choisie : l’article 25-1 permet de passer d’un premier vote à la majorité absolue vers un second vote à la majorité simple, sans convoquer une nouvelle assemblée générale.
Ce mécanisme est très utile. Il évite des blocages inutiles, des frais supplémentaires et des mois d’attente. Mais il doit être appliqué avec rigueur, car une mauvaise utilisation peut fragiliser la décision votée.
Dans cet article, nous allons expliquer simplement comment fonctionne l’article 25-1, dans quels cas il peut être utilisé, comment calculer le seuil du tiers, comment se déroule le second vote et quelles erreurs doivent être évitées.
À retenir dès maintenant : l’article 25-1 permet parfois d’organiser un second vote immédiat lorsqu’une résolution échoue à l’article 25 mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.
Comment fonctionne concrètement la passerelle de l’article 25-1 ? Le schéma ci-dessous résume le mécanisme : premier vote à l’article 25, vérification du seuil du tiers, puis second vote éventuel à l’article 24.
1. Qu’est-ce que l’article 25-1 de la loi de 1965 ?
L’article 25-1 n’est pas une majorité autonome.
Il ne remplace pas l’article 25. Il ne remplace pas non plus l’article 24.
Il s’agit d’un mécanisme de rattrapage permettant, dans certains cas, de soumettre immédiatement une résolution à un second vote lorsque celle-ci n’a pas obtenu la majorité absolue de l’article 25.
La logique est la suivante :
- une résolution relève normalement de l’article 25 ;
- elle est soumise une première fois au vote ;
- elle n’obtient pas la majorité absolue ;
- mais elle obtient tout de même au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires ;
- dans ce cas, l’assemblée générale peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l’article 24.
L’article 25-1 est donc une passerelle entre deux majorités.
Il part d’une décision qui devait normalement être adoptée à la majorité absolue, puis permet un second vote à la majorité simple si un soutien minimum suffisant est constaté.
2. Pourquoi cette passerelle existe-t-elle ?
La majorité absolue de l’article 25 est exigeante.
Elle impose d’obtenir la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat. En pratique, cela signifie que les absents pèsent indirectement dans le résultat, car leurs tantièmes restent intégrés dans le total à atteindre.
Dans de nombreuses copropriétés, la participation aux assemblées générales est insuffisante. Certains copropriétaires ne viennent pas, ne donnent pas pouvoir et ne votent pas par correspondance.
Résultat : une résolution peut être très largement approuvée par les copropriétaires qui participent réellement au vote, tout en échouant à atteindre la majorité absolue.
Sans l’article 25-1, il faudrait souvent convoquer une nouvelle assemblée générale, avec :
- des frais supplémentaires ;
- un délai de plusieurs semaines ou plusieurs mois ;
- un risque de blocage ;
- une perte d’efficacité dans la gestion de l’immeuble ;
- parfois une situation délicate, notamment pour la désignation du syndic.
L’article 25-1 permet donc d’éviter qu’une décision suffisamment soutenue soit bloquée uniquement par une participation insuffisante.
3. Les trois conditions pour utiliser l’article 25-1
La passerelle de l’article 25-1 ne peut pas être utilisée librement. Trois conditions doivent être réunies.
Condition n°1 : la résolution doit relever de l’article 25
L’article 25-1 ne concerne que les décisions qui relèvent initialement de l’article 25.
Il ne s’applique donc pas aux décisions relevant de l’article 24, ni à celles relevant de l’article 26 de la loi de 1965.
Exemples de décisions pouvant relever de l’article 25 :
- désignation ou révocation du syndic ;
- désignation des membres du conseil syndical ;
- autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser certains travaux affectant les parties communes ;
- certains travaux d’amélioration ;
- certaines délégations de pouvoir ;
- certaines installations ou modifications techniques.
Condition n°2 : la majorité absolue ne doit pas être atteinte
L’article 25-1 n’a d’utilité que si la résolution échoue au premier vote.
Si la résolution obtient directement la majorité absolue de l’article 25, elle est adoptée. Il n’y a pas besoin de second vote.
La passerelle intervient uniquement lorsque la résolution n’a pas recueilli suffisamment de voix pour être adoptée à l’article 25.
Condition n°3 : la résolution doit recueillir au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires
C’est la condition centrale.
Pour bénéficier de la passerelle, la résolution doit avoir recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.
Dans une copropriété de 1 000 tantièmes :
- majorité absolue de l’article 25 : 501 tantièmes ;
- seuil du tiers pour l’article 25-1 : 334 tantièmes environ.
Dans une copropriété de 10 000 tantièmes :
- majorité absolue de l’article 25 : 5 001 tantièmes ;
- seuil du tiers pour l’article 25-1 : 3 334 tantièmes environ.
Si ce seuil du tiers n’est pas atteint, aucun second vote immédiat ne peut être organisé sur le fondement de l’article 25-1.
Formule simple :
Article 25-1 = échec à l’article 25 + au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires = second vote possible à l’article 24.
4. Exemple concret n°1 : second vote possible
Prenons une copropriété composée de 1 000 tantièmes.
Une résolution relevant de l’article 25 est soumise au vote.
Résultat du premier vote :
- Pour : 420 tantièmes ;
- Contre : 180 tantièmes ;
- Absents ou abstentions : 400 tantièmes.
La majorité absolue n’est pas atteinte, car il faudrait obtenir au moins 501 tantièmes favorables.
La résolution échoue donc au premier vote.
Mais les voix favorables représentent 420 tantièmes.
Le seuil du tiers est atteint, car un tiers de 1 000 tantièmes représente environ 334 tantièmes.
La passerelle de l’article 25-1 peut donc être utilisée.
L’assemblée générale peut procéder immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité de l’article 24.
5. Exemple concret n°2 : résolution finalement adoptée
Reprenons le même exemple.
Premier vote à l’article 25 :
- Pour : 420 tantièmes ;
- Contre : 180 tantièmes ;
- Absents ou abstentions : 400 tantièmes.
Résultat : la résolution n’est pas adoptée à l’article 25, mais elle atteint le seuil du tiers.
Second vote à l’article 24 :
- Pour : 420 tantièmes ;
- Contre : 180 tantièmes.
À l’article 24, on compare les voix POUR et les voix CONTRE parmi les voix exprimées.
Les voix POUR sont supérieures aux voix CONTRE.
Résultat : la résolution est adoptée au second vote.
C’est tout l’intérêt de l’article 25-1. Il transforme un échec à la majorité absolue en adoption possible à la majorité simple, lorsque le soutien initial est suffisant.
6. Exemple concret n°3 : second vote impossible
Toutes les résolutions échouant à l’article 25 ne peuvent pas bénéficier de la passerelle.
Prenons toujours une copropriété de 1 000 tantièmes.
Résultat du premier vote :
- Pour : 290 tantièmes ;
- Contre : 210 tantièmes ;
- Absents ou abstentions : 500 tantièmes.
La majorité absolue n’est pas atteinte.
Le seuil du tiers n’est pas atteint non plus, car il faudrait environ 334 tantièmes favorables.
Résultat : aucun second vote immédiat n’est possible sur le fondement de l’article 25-1.
La résolution est donc rejetée.
7. Comment se déroule le second vote ?
Le second vote doit intervenir immédiatement lors de la même assemblée générale.
Il n’est pas nécessaire de convoquer une nouvelle assemblée.
Il n’est pas nécessaire d’envoyer un nouvel ordre du jour.
Il n’est pas nécessaire d’attendre plusieurs mois.
En pratique, le président de séance constate d’abord que la résolution n’a pas obtenu la majorité de l’article 25, mais qu’elle a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.
Ensuite, l’assemblée générale procède à un second vote à la majorité de l’article 24.
Le procès-verbal doit être très clair.
Il doit mentionner :
- le premier vote à l’article 25 ;
- le nombre de voix POUR ;
- le nombre de voix CONTRE ;
- le constat que la majorité absolue n’est pas atteinte ;
- le constat que le seuil du tiers est atteint ;
- le recours à l’article 25-1 ;
- le résultat du second vote à l’article 24.
Une rédaction imprécise du procès-verbal peut créer une contestation ultérieure.
8. Exemple concret : désignation du syndic
La désignation du syndic est l’un des cas les plus importants d’application de l’article 25-1.
Une copropriété ne peut pas fonctionner correctement sans syndic régulièrement désigné.
Imaginons une copropriété de 10 000 tantièmes.
Un candidat syndic est soumis au vote.
Premier vote à l’article 25 :
- Pour : 4 700 tantièmes ;
- Contre : 1 200 tantièmes ;
- Absents ou abstentions : 4 100 tantièmes.
La majorité absolue n’est pas atteinte, car il faudrait au moins 5 001 tantièmes favorables.
Mais le candidat syndic obtient plus du tiers des voix de tous les copropriétaires, soit plus de 3 334 tantièmes.
La passerelle de l’article 25-1 peut donc être utilisée.
Un second vote est organisé immédiatement à la majorité de l’article 24.
Si les voix POUR restent supérieures aux voix CONTRE, le syndic est désigné.
Sans cette passerelle, la copropriété pourrait se retrouver dans une situation de blocage, avec la nécessité de convoquer une nouvelle assemblée générale ou de solliciter une désignation judiciaire dans certains cas.
9. Exemple concret : travaux privatifs affectant les parties communes
Un copropriétaire souhaite réaliser des travaux dans son lot, mais ces travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
Exemples :
- percement d’un mur porteur ;
- création d’une ouverture en façade ;
- installation d’un conduit ;
- passage de canalisations dans les parties communes ;
- pose d’un équipement visible depuis l’extérieur.
Ce type d’autorisation relève généralement de l’article 25.
Si le premier vote échoue mais obtient au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’article 25-1 peut permettre un second vote immédiat.
Attention toutefois : la résolution doit être précise. Elle doit décrire les travaux, rappeler qu’ils sont réalisés aux frais du copropriétaire demandeur et, si nécessaire, prévoir les conditions techniques ou administratives de réalisation.
Le conseil syndical peut jouer un rôle utile en amont pour vérifier que les documents transmis sont suffisants.
10. Exemple concret : installation d’une borne de recharge électrique
Les demandes liées aux véhicules électriques sont de plus en plus fréquentes en copropriété.
Selon la situation, une résolution peut être soumise à l’article 25, notamment lorsqu’elle implique une autorisation ou une intervention sur les parties communes.
Exemple :
- Total copropriété : 1 000 tantièmes ;
- Pour : 390 tantièmes ;
- Contre : 260 tantièmes ;
- Absents ou abstentions : 350 tantièmes.
La majorité absolue n’est pas atteinte.
Mais le seuil du tiers est atteint.
Un second vote à l’article 24 peut donc permettre l’adoption de la résolution.
Ce type de mécanisme évite qu’un projet utile soit bloqué uniquement par une participation insuffisante.
11. L’article 25-1 est-il automatique ?
La passerelle ne doit pas être confondue avec une adoption automatique.
Atteindre le seuil du tiers ne signifie pas que la résolution est adoptée.
Cela signifie seulement qu’un second vote peut être organisé immédiatement.
Il faut donc bien distinguer deux étapes :
- premier vote à l’article 25 ;
- second vote éventuel à l’article 24.
Le second vote doit réellement avoir lieu.
Une résolution ne devient pas adoptée simplement parce qu’elle a obtenu le tiers des voix.
Point important : l’article 25-1 ouvre une possibilité de second vote, mais il ne transforme pas automatiquement un échec à l’article 25 en adoption.
12. Peut-on utiliser l’article 25-1 plusieurs fois dans la même assemblée ?
Oui, plusieurs résolutions peuvent bénéficier de l’article 25-1 lors d’une même assemblée générale.
Mais chaque résolution doit être examinée séparément.
Pour chaque résolution, il faut vérifier :
- qu’elle relève bien de l’article 25 ;
- qu’elle n’a pas obtenu la majorité absolue ;
- qu’elle a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires ;
- qu’un second vote distinct est bien organisé ;
- que le procès-verbal retrace correctement les deux votes.
Il ne faut donc pas raisonner globalement sur toute l’assemblée. La passerelle s’apprécie résolution par résolution.
13. Les erreurs fréquentes avec l’article 25-1
Erreur n°1 : oublier la passerelle
C’est l’erreur la plus fréquente.
Une résolution échoue à l’article 25, alors qu’elle a obtenu plus du tiers des voix. Personne ne pense à procéder au second vote.
Résultat : la copropriété perd une occasion d’adopter immédiatement la décision.
Erreur n°2 : utiliser la passerelle sans atteindre le tiers
À l’inverse, certains procès-verbaux mentionnent un second vote alors que le seuil du tiers n’était pas atteint.
Dans ce cas, la régularité de la décision peut être contestée.
Erreur n°3 : confondre abstentions et voix favorables
Seules les voix favorables comptent pour vérifier le seuil du tiers.
Les abstentions ne permettent pas d’atteindre ce seuil.
Erreur n°4 : ne pas formaliser le second vote
Il ne suffit pas d’écrire que “la résolution est adoptée à l’article 25-1”.
Il faut distinguer le premier vote et le second vote.
Erreur n°5 : confondre article 25-1 et article 26-1
L’article 25-1 concerne la passerelle entre l’article 25 et l’article 24.
L’article 26-1 concerne une autre passerelle, entre l’article 26 et l’article 25.
Ces deux mécanismes n’ont pas le même seuil ni la même logique.
14. Article 25-1 et article 26-1 : quelle différence ?
La confusion est fréquente car les deux textes parlent de passerelle de majorité.
Mais ils n’interviennent pas au même niveau.
| Mécanisme | Point de départ | Condition principale | Second vote |
|---|---|---|---|
| Article 25-1 | Résolution relevant de l’article 25 | Au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires | Second vote à l’article 24 |
| Article 26-1 | Résolution relevant de l’article 26 | Conditions spécifiques prévues par le texte | Second vote à l’article 25 |
En résumé :
- l’article 25-1 permet de descendre de l’article 25 vers l’article 24 ;
- l’article 26-1 permet de descendre de l’article 26 vers l’article 25.
Pour comprendre la double majorité et les décisions les plus importantes, vous pouvez consulter notre guide sur l’article 26 de la loi de 1965.
15. Quand faut-il faire vérifier une résolution utilisant l’article 25-1 ?
Une vérification peut être utile lorsque :
- le vote est serré ;
- le seuil du tiers est discuté ;
- le procès-verbal ne détaille pas les deux votes ;
- des votes par correspondance ont été pris en compte ;
- plusieurs pouvoirs ont été utilisés ;
- des copropriétaires contestent le résultat ;
- la résolution concerne la désignation du syndic ;
- la résolution porte sur des travaux sensibles ;
- une confusion existe entre article 25-1 et article 26-1.
Dans ces situations, un audit de copropriété peut permettre de vérifier la régularité du vote, la majorité applicable, les tantièmes, le procès-verbal et la cohérence de la résolution.
Une erreur de majorité peut fragiliser toute la décision et conduire à une demande d’annulation d’une assemblée générale de copropriété.
16. Ce qu’il faut retenir sur l’article 25-1
L’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 est un mécanisme très utile en copropriété.
Il permet d’éviter qu’une résolution soutenue par une part significative des copropriétaires soit définitivement rejetée faute d’avoir atteint la majorité absolue de l’article 25.
Pour utiliser cette passerelle, trois éléments doivent être réunis :
- la résolution doit relever de l’article 25 ;
- elle ne doit pas avoir obtenu la majorité absolue ;
- elle doit avoir recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.
Lorsque ces conditions sont remplies, l’assemblée générale peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l’article 24.
Ce mécanisme est particulièrement utile pour éviter les blocages, notamment en matière de désignation du syndic, de travaux ou d’autorisations individuelles.
Mais il doit être utilisé avec méthode. Le procès-verbal doit mentionner clairement le premier vote, le seuil atteint, le recours à l’article 25-1 et le résultat du second vote.
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FAQ – Article 25-1 de la loi de 1965
Qu’est-ce que l’article 25-1 de la loi de 1965 ?
L’article 25-1 permet, sous certaines conditions, d’organiser un second vote immédiat lorsqu’une résolution relevant de l’article 25 n’a pas obtenu la majorité absolue mais a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.
L’article 25-1 est-il une majorité autonome ?
Non. L’article 25-1 n’est pas une majorité autonome. C’est une passerelle permettant de passer d’un premier vote à l’article 25 vers un second vote à la majorité de l’article 24.
Quel est le seuil à atteindre pour utiliser l’article 25-1 ?
La résolution doit recueillir au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires. Dans une copropriété de 1 000 tantièmes, cela représente environ 334 tantièmes favorables.
Le second vote est-il automatique ?
Non. Le seuil du tiers permet d’organiser un second vote, mais la résolution n’est pas automatiquement adoptée. Il faut procéder à un nouveau vote à la majorité de l’article 24.
Le second vote doit-il avoir lieu immédiatement ?
Oui. Le second vote intervient immédiatement lors de la même assemblée générale, sans nouvelle convocation.
Peut-on utiliser l’article 25-1 si le tiers des voix n’est pas atteint ?
Non. Si la résolution n’obtient pas au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, aucun second vote immédiat n’est possible sur le fondement de l’article 25-1.
Quelle est la différence entre l’article 25 et l’article 25-1 ?
L’article 25 fixe la majorité absolue applicable à certaines décisions. L’article 25-1 prévoit une passerelle lorsque cette majorité n’est pas atteinte mais que la résolution obtient au moins le tiers des voix.
Quelle est la différence entre l’article 25-1 et l’article 26-1 ?
L’article 25-1 permet un second vote de l’article 25 vers l’article 24. L’article 26-1 concerne une passerelle différente, de l’article 26 vers l’article 25.
La désignation du syndic peut-elle bénéficier de l’article 25-1 ?
Oui. La désignation du syndic relève de l’article 25 et peut bénéficier de la passerelle de l’article 25-1 si les conditions sont réunies.
Les abstentions comptent-elles pour atteindre le tiers ?
Non. Seules les voix favorables permettent d’atteindre le seuil du tiers. Les abstentions ne sont pas des voix favorables.
Le procès-verbal doit-il mentionner les deux votes ?
Oui. Le procès-verbal doit distinguer clairement le premier vote à l’article 25 et le second vote organisé à la majorité de l’article 24 après application de l’article 25-1.
Une erreur dans l’application de l’article 25-1 peut-elle entraîner une contestation ?
Oui. Une mauvaise application de la passerelle, une erreur de calcul ou une rédaction imprécise du procès-verbal peut fragiliser la décision et entraîner une contestation.
