Dans beaucoup de copropriétés, la question revient régulièrement : le syndic peut-il faire exécuter des travaux sans autorisation préalable de l’assemblée générale ?

La réponse dépend de la nature des travaux et de leur urgence. Voici ce que dit la loi, et surtout comment éviter les malentendus.

1. Le principe : le syndic exécute, il ne décide pas

Le syndic est avant tout le mandataire du syndicat des copropriétaires. Son rôle consiste à exécuter les décisions votées en assemblée générale, pas à les anticiper sans autorisation.

En pratique, cela signifie que tout travail non urgent doit avoir été prévu dans une résolution ou autorisé expressément par le conseil syndical lorsqu’il dispose d’une délégation.

Exemples :

• remplacement d’un portail,
• rénovation de la cage d’escalier,
• changement d’entreprise de nettoyage.

Ces décisions nécessitent un vote.

2. Les exceptions : les travaux urgents

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un cas particulier : le syndic peut faire exécuter immédiatement les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Ce sont les travaux urgents, par exemple :

• fuite importante dans une canalisation principale,
• panne de chauffage collective en hiver,
• effondrement partiel de toiture,
• risque pour la sécurité des occupants.

Dans ces situations, le syndic doit agir sans délai, puis informer le conseil syndical et rendre compte à la prochaine assemblée générale.

3. Les limites de cette exception

Le caractère urgent doit être objectivement justifié. Un simple confort d’usage ou une amélioration esthétique ne suffit pas.

Si le syndic engage des travaux sans urgence réelle, sa responsabilité peut être engagée, notamment sur le plan financier.

Exemple : changer une porte d’entrée encore fonctionnelle pour “anticiper une panne” ne relève pas d’une urgence, sauf danger immédiat ou impossibilité d’accès.

4. Le rôle du conseil syndical

Le conseil syndical joue un rôle de contrôle et de relais d’information. Il peut notamment :

• demander à être informé immédiatement en cas d’intervention urgente,
• vérifier la pertinence et les devis des travaux engagés,
• faire inscrire le sujet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Un dialogue clair entre syndic et conseil syndical permet souvent d’éviter les contestations.

5. Ce qu’il faut retenir

Le syndic peut décider seul uniquement en cas d’urgence avérée.

Pour le reste, il doit agir dans le cadre des décisions collectives de l’assemblée générale.

Une copropriété bien gérée repose sur la transparence, la communication et le respect des règles de fonctionnement.

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