Dans la vie d’une copropriété, le conseil syndical occupe une place essentielle : il fait le lien entre le syndic et les copropriétaires. Mais ce rôle, défini par la loi du 10 juillet 1965, est souvent mal interprété. Le conseil syndical n’est ni un syndic bis, ni un simple observateur : c’est un organe de contrôle et d’assistance, doté d’un cadre juridique précis.

1. Un rôle défini par la loi

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 fixe clairement la mission du conseil syndical : « Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. »

Concrètement, cela signifie qu’il agit :

• auprès du syndic, pour suivre les dossiers, comprendre les décisions et anticiper les besoins ;
• auprès du syndicat des copropriétaires, pour rendre compte, alerter ou proposer des améliorations de gestion.

💡 Le conseil syndical n’a pas de pouvoir décisionnel, sauf délégation expresse de l’assemblée générale.

2. Une mission d’assistance quotidienne

Le conseil syndical peut :

• analyser les devis avant leur présentation en assemblée générale,
• vérifier les factures et la cohérence des appels de fonds,
• préparer les questions à soumettre au syndic,
• suivre la réalisation des travaux votés.

Son action repose sur la collaboration avec le syndic, dans un climat de confiance mutuelle. L’objectif n’est pas de “surveiller”, mais d’accompagner la bonne gestion de la copropriété.

3. Un droit d’accès à l’information renforcé

Depuis la loi ALUR, le conseil syndical dispose d’un droit permanent d’accès à l’ensemble des documents de gestion :

• relevés bancaires,
• contrats fournisseurs et factures,
• carnet d’entretien, assurances, correspondances importantes,
• appels de fonds, rapports techniques, etc.

Le syndic doit fournir ces éléments dans un délai raisonnable, notamment via l’extranet de la copropriété lorsqu’il existe. Refuser ou retarder cette communication peut constituer un manquement contractuel.

4. Les limites du pouvoir du conseil syndical

Le conseil syndical ne peut pas décider seul :

• d’engager des dépenses non votées,
• de signer des contrats,
• ou de modifier des décisions d’assemblée générale.

En revanche, l’assemblée générale peut lui déléguer certains actes précis (par exemple : validation d’un devis dans la limite d’un montant donné). Cette délégation doit être votée en AG et consignée dans le procès-verbal.

⚠️ Le dépassement de ces limites peut engager la responsabilité personnelle des membres du conseil syndical.

5. L’importance de la formation et du suivi

Le rôle de conseiller syndical nécessite aujourd’hui :

• des notions de comptabilité et de droit de la copropriété,
• une bonne communication avec le syndic et les copropriétaires,
• et une veille réglementaire (ALUR, Élan, Climat & Résilience…).

Les conseils syndicaux les plus efficaces sont ceux qui s’appuient sur des outils clairs et un accompagnement externe, comme un audit indépendant ou une assistance juridique ponctuelle.

6. L’accompagnement Judeximmo Conseil

Judeximmo Conseil accompagne les conseils syndicaux dans leur mission de contrôle et d’analyse :

• vérification des documents comptables et financiers,
• aide à la préparation de l’assemblée générale,
• assistance dans la lecture des budgets et contrats,
• formation à la gouvernance et à la conformité réglementaire.

Objectif : renforcer la transparence, clarifier les responsabilités et favoriser une gouvernance saine.