Beaucoup de copropriétaires confondent encore le fonds travaux instauré par la loi ALUR et la réserve spéciale prévue par la loi de 1965.
Ces deux dispositifs ont pourtant des objectifs bien distincts et des modalités de gestion spécifiques.
Comprendre leur différence est essentiel pour une gestion financière rigoureuse et conforme de la copropriété.
1. Le fonds travaux : une obligation depuis la loi ALUR
Le fonds travaux est obligatoire pour la plupart des copropriétés depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965).
Il s’agit d’un compte d’épargne collectif destiné à anticiper les dépenses importantes de rénovation, d’entretien ou d’amélioration de l’immeuble.
Chaque année, l’assemblée générale vote un montant minimal de 5 % du budget prévisionnel à verser sur un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
Ce fonds ne peut pas être utilisé pour les charges courantes et doit être réservé exclusivement aux travaux décidés en AG.
💡 Objectif : éviter les appels de fonds imprévus et lisser les dépenses dans le temps.
2. La réserve spéciale : un dispositif ancien et facultatif
Avant la création du fonds travaux, certaines copropriétés constituaient déjà une réserve spéciale pour financer des réparations ou des remplacements programmés (ascenseur, chaudière, toiture…).
Cette pratique était prévue par l’article 18 de la loi de 1965, mais restait facultative.
La réserve spéciale était souvent utilisée pour les équipements collectifs, sans encadrement strict : le syndic pouvait proposer à l’AG de mettre de côté une somme pour anticiper une dépense future.
Cependant, ce dispositif n’était ni obligatoire, ni encadré juridiquement comme le fonds travaux actuel.
3. Deux finalités bien distinctes
| Élément | Fonds travaux (ALUR) | Réserve spéciale (ancienne pratique) |
|---|---|---|
| Base légale | Loi ALUR – art. 14-2 | Loi de 1965 – art. 18 |
| Caractère | Obligatoire (sauf exceptions) | Facultatif |
| Objet | Anticiper les gros travaux | Prévoir certaines réparations |
| Gestion | Compte séparé obligatoire | Souvent intégré à la trésorerie |
| Utilisation | Décidée en AG uniquement | Souple, selon les besoins |
| Affectation | Non remboursable à la vente du lot | Libre et variable selon la copropriété |
💬 Le fonds travaux est donc un outil de planification légale et encadrée, tandis que la réserve spéciale reste une solution de précaution non normalisée.
4. Dans quels cas le fonds travaux n’est pas obligatoire ?
Certaines copropriétés peuvent être dispensées temporairement du fonds travaux si :
- un diagnostic technique global (DTG) ne révèle aucun besoin de travaux dans les 10 ans,
- ou si la copropriété comporte moins de 10 lots principaux et décide de ne pas constituer de fonds par un vote à la majorité absolue.
Mais ces cas sont rares, et la plupart des copropriétés sont aujourd’hui concernées.
5. Quelle gestion optimale ?
- Tenir un compte séparé dédié au fonds travaux.
- Bien distinguer charges courantes / fonds travaux / réserves spéciales dans la comptabilité.
- Mentionner le montant du fonds travaux dans chaque appel de fonds et sur les états datés lors d’une vente.
- Informer régulièrement le conseil syndical du solde et de son utilisation.
💡 Le fonds travaux constitue un atout lors de la vente d’un lot : il rassure les acheteurs sur la bonne santé financière de la copropriété.
6. L’accompagnement Judeximmo Conseil
Judeximmo Conseil accompagne les syndics et conseils syndicaux dans :
- la mise en conformité du fonds travaux,
- la structuration comptable des réserves,
- la vérification des affectations et de la traçabilité des fonds,
- et l’audit des comptes pour assurer une lecture claire et légale des postes financiers.
Objectif : garantir une gestion conforme, transparente et durable.
À propos de Judeximmo Conseil
Judeximmo Conseil accompagne les copropriétés, conseils syndicaux et syndics
dans leurs démarches d’audit, d’optimisation et de mise en conformité.
25 ans d’expérience au service d’une gestion plus claire, plus efficace et plus sereine.
